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  • 中行预计今年中国经济增6.1%左右
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  • 困难家庭危房原址重建 最高可获10万补助
  • 第二轮土地承包到期后再延长三十年
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  • 画中有天地 笔下无纤尘

    延庆博雅彩云电话港中旅·海泉湾国学艺术系列讲座之《国画的形式美》远山幽暗云间色近岭清晰树晃风中国画的形式之美在海泉湾国学艺术讲座上耀眼夺目笔下蕴情墨中带韵无不折射出中国画形意交汇的律动美画中有天地,笔下无纤尘。5月25日,著名书画名家庞大壮先生为广大市民深入浅出地剖析中国画的形式美以及精神内涵,共同解读国画的无言之美。笔墨交汇 以大观小中国画简称国画,是采用中国特制毛笔、墨或颜料在宣纸或绢帛上作画。运用毛笔的不同技巧和方法,使中国画表现出变化无穷的线条情趣;以墨代色,运用烘、染、泼、积等墨法,让墨色产生丰富而细微的色度变化,从而使中国画具有独特而丰富的艺术表现力。庞老师介绍,中国画在构图上灵活自由,视野宽广辽阔,冲破了时间与空间的局限。延庆博雅彩云电话可将不同时间、空间的事物安排在一个画面中,犹如把不同的场面集中在一起。中国画特殊的构图形式,植根于情景交融的美学追求和笔墨交融的表现手法。因此中国画不受时间和空间的限制,非常的自由与灵活。在画中可以“以大观小”简略的笔墨去描绘丰富的内容。所绘之物相互补充,交相辉映,形成中国画特有的形式之美。 寄情于景 寓情于物中国画的特点来源于历史悠久的传统文化和丰富的美学思想。“形神兼备”、“气韵生动”是意境表达上的重要的特点。重视内在精神和主观情感的表达,也是艺术家们超然的表现形式,能够充分展现人与自然的休戚相关。画家寄情于景,寓情于物,能画出人物的精神气质和性格特征,也能赋予无生命无意识的花鸟山川以人格化的精神气质,活泼的生命与灵气。正是这种情景交融的美学思想,形成中国画的基本特征和艺术特色。在庞老师细致入微的讲述中,现场的国学爱好者对国画的基本构图有了一定的了解,对国画的寄情于景的气韵有了更深的体会,港中旅·海泉湾艺术中心现场也被满屏的水墨丹青紧紧环绕。中国画——既点亮了自然的生命,又揭示着生活的真谛。港中旅·海泉湾艺术中心已经为市民们奉献多场国学系列讲座,同时也收获了一大批市民们的积极反响。延庆博雅彩云电话接下来港中旅·海泉湾艺术中心不遗余力将继续为市民们奉献更多精彩的国学文化活动,届时敬请市民朋友们持续关注港中旅·海泉湾文旅LIFE。
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  • 共创美好生活 共筑卓越人生 记2018卓越集团天津公司媒体见面会

    延庆博雅彩云电话共创美好生活 共筑卓越人生——2018年卓越集团天津公司媒体见面会9月21日下午,位于天津市和平区南京路的四季酒店迎来了卓越集团天津公司首进天津媒体见面,卓越天津总经理石源携手天津媒体团展开了一场深入细致的沟通。现场气氛活跃,话题热烈,掌声不绝于耳。与下一代天津 共卓越作为国内知名房企,卓越的此番进津虽然有些姗姗来迟,但却更加贴合城市的发展进程。"天津正在处于经济的转型期,以前的大规模住宅建设发展是所有开发商都能做到的,而卓越优势在于城市运营、城市升级、产业资源整合这些更高一层面的开发建设。因此,恰恰是在当下,天津转型的当口,更需要像卓越这样的开发商、城市运营商来共同发展。此番进津,卓越受到了天津各个区的广泛邀请,足见新时代的天津建设,卓越来的正是时候"。石总的一席话,令在场所有媒体深感认同,掌声响起。22载 成就CBD之王1996年,卓越置业集团有限公司成立于深圳。经过22年的发展,业务已布局全国36个一二线核心城市,涉及房地产开发、金融投资、资产运营三大产业,且均已处于行业领先地位。连续15年入选 "中国房地产百强企业",连续14年入选"中国蓝筹地产企业",2018年荣获中国房地产综合开发专业领先品牌TOP10城市运营奖,2017年,更荣膺 "中国商业地产3强"称号。延庆博雅彩云电话谈及卓越集团的战略布局,石总表示,集团目前已经实现了从区域到全国化的战略布局,形成了以商务地产与住宅项目并举的丰富产品组合,从超甲级写字楼到城市综合体,从美学标杆大社区到城市豪宅定制,卓越始终引领商务与人居标杆。在住宅领域,卓越深入研究不同类型的客户需求,现已形成 "卓系、悦系、蔚蓝系"三大产品线;在商务办公领域,卓越集团已布局深圳福田中心区、后海中心区、前海中心区、宝安中心区,是四个中心区最大的商务地产开发商。22年来,卓越已开发房地产面积超过2000万平方米。未来卓越将聚焦粤港澳湾区城市群、杭州湾城市群、京津冀城市群三大都市圈,因城施策,以客户的诉求为本,创造精致成熟的产品系列。同时,卓越集团拥有城市更新集团、卓越金融、资产管理、商业管理、物业管理、酒店管理等,形成三大产业七大业务板块,以"共筑卓越人生"为使命,致力于成为"城市综合运营的世界级标杆"。让天津的每一天 都是卓越的一天据石总介绍,卓越集团天津公司在短短半年内,已相继在河西解放南路、西青精武镇获取两块优质项目。其中,解放南路项目位于河西郁江道与解放南路交汇处,复兴河畔、八大里片区之上的城市版图中,定位城市升级版综合体,包含住宅、公寓、商业、写字楼等丰富类型产品,卓越还将为项目注入卓越集团的多方资源,整合优质的产业及品牌来打造项目的卓越质素;西青精武镇项目,是一个纯住宅项目,容积率1.1,后期规划低密产品,值得期待。见面会上,石总与各媒体朋友进行深度友好的交流,媒体朋友对于卓越集团和天津项目都表示出极大兴趣,纷纷提问互动,石总也一一作答。他表示,卓越选择天津,一方面是天津是一座抗风险能力强的城市,另一方面卓越集团对于天津这个直辖市一直非常重视,这也是战略规划布点的重要一环。卓越集团天津公司营销总监穆曦对于项目的后期节点与各媒体朋友做了简要的沟通交流,主要围绕着后期的品牌落地活动展开,现场气氛十分热烈。未来,卓越集团将在城市开发、城市投资等多个领域与天津进行深度的融合,以卓越集团一线城市运营经验、城市综合运营世界标杆的信念和目标,通过不断的拿地计划和多角度的投资发展,给天津这座城市、天津房地产市场带来全新的格局与未来。现场石总与各位媒体朋友合影
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  • 金科博翠湾——敬献时代 让美好触手可及

    2018年8月11日,注定是值得铭记的一天,“传世博翠 以敬时代”金科·博翠湾产品发布会在武清金泰假日酒店隆重举行。发布会现场,金科集团领导、知名地产媒体人、众多金科博翠湾准业主等贵宾盛聚一堂,共同见证了金科恢弘历程中这浓墨重彩的时刻。美好主场 金科魅力爆棚此次发布会,是一场金科·博翠湾为主角的人居盛典,金科品牌历程展板、金科作品展示墙,现场诸多陈设无一不昭示着金科20年的不断精进与辉煌,到场嘉宾置身其中,均感叹金科品牌十足魅力。阐释美好 绘就一湾胜境华丽的现场表演之后,金科集团品牌中心总经理姚科先生,详细阐释了金科品牌文化,作为领先城市进程最坚定的“美好生活服务商”,以“地产+服务”连接用户,践行“成长更好、便利更好、健康更好、邻里更好、居家更好”五大主张,为更多城市和家庭缔造美好。金科集团品牌中心总经理姚科先生金科生活服务集团总经理助理焦谋先生详细阐述了未来的金科博翠湾的生活,并且介绍了由金科独创的天启系统,金科斥巨资把物联网、云计算、大数据服务综合运用与社区管理和服务的项目,实现个人的生活、行为轨迹与社区的智慧联动,业主将享受发达的“邻里中心”服务、更高级别的安防保障,以及最先进智能化社区管理和服务,享受未来,从金科·博翠湾开始。金科生活服务集团总经理助理焦谋先生金科地产天津公司设计总监高庆先生对项目进行了详细的讲解,通过四重观点阐释,以清晰的概念呈现了金科·博翠湾的核心价值:择址京津主轴生态核心、精筑东魂西技建筑、法式轻奢造园之法、臻著别墅、洋房、高层三系精品,在场宾朋被金科·博翠湾的生活理念深深打动,无不啧啧称赞。金科地产天津公司设计总监高庆先生舞动光影 现场异彩纷呈大气磅礴的竖琴激光表演为盛典开场,此外金科通过深入挖掘自身品牌文化,为所有到场嘉宾精心挑选了优雅精致的《雀之灵》舞蹈,活动现场声光交错,东方之美韵与西方艺术精粹交相呼应,为金科·博翠湾的盛装亮相写下华丽续篇。活动现场图传世博翠 启幕美好时代发布会尾声,全体到场领导和嘉宾携手登台,共同鉴证金科·博翠湾美好生活发布仪式,金科·博翠湾“传世博翠 以敬时代”产品发布会圆满落幕。活动现场图承袭美好血统创著城市自在居住典范以现代东方的美学体验高档轻奢的档次体验和品味臻选的生活体验金科·博翠湾,势必启幕天津崭新美好时代
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  • 行胜于言 让教育担当未来

    富力新城携手翔宇国际学校为业主提供优学配套
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  • "最美天塔湖"摄影大赛颁奖仪式,在阳光100南开喜马拉雅隆重举办

    摄影是记录美的最好方式,它能让你以小窥大,从镜头里透视大千世界,多层次、广角度地探索美、发现美、创造美.......每一幅相机画卷的背后,都蕴藏着一个个鲜活的故事。捕捉天塔湖之美,2018“最美天塔湖,为天津再次心动”主题摄影大赛,历时20天,从活动正式启动到主题拍摄,从作品征集到专家评选,在天津摄影圈引起了热烈反响。此次活动吸引了来自天津的近200位摄影师、摄影爱好者参与,收到逾400余幅作品,用镜头生动地呈现出人群、建筑、自然和谐共生的天塔湖独特美景,更从崭新的角度发掘出天津——这座古老而又现代的大都市的独特韵味。大奖诞生,镜头定格天塔湖之美8月4日,由天津摄影协会和阳光100×优檀书院联合主办的"最美天塔湖"摄影大赛颁奖仪式,在阳光100南开喜马拉雅优檀书院机遇空间隆重举办。天津摄影家协会专家及广大摄影爱好者们齐聚一堂,共同见证了各项大奖的诞生!下午14点,颁奖仪式正式开始。首先,项目领导发表致辞,高度赞许了参赛摄影师们的专业精神和水平,并表示被大家积极参与的热情深深感染,希望未来大家能一直饱含对摄影的热爱。随后,由领导携特邀嘉宾共同为获奖者进行了颁奖。最后,由天津摄影家协会主席刘海峰、今晚报主任张建、多次摄影大赛金奖获得者雷平、天津摄影家协会评审员李宝祥组成的专家组,对获奖作品逐一进行了专业而饶有趣味的点评,开启了一场“最美天塔湖”摄影大赛优秀作品的艺术探讨会。至此,“最美天塔湖”主题摄影大赛颁奖仪式圆满落幕。本次大赛一等奖作品阳光100喜马拉雅,择址津门南开,脉连城市人文底蕴,为京津冀世界500强商旅人士建造城市文化行馆,增添全新旅居可能。7月,阳光100于天塔湖畔再落一子,引入奢侈品级酒店式服务,集旅居、商务、文化、休闲功能为一体,以轻奢完善之配套,升华高端人士之旅居品质。南开喜马拉雅,天塔喜马拉雅,一城双峰,融合奢侈品酒店级服务于居住价值之中,更以创新之姿领衔时代发展,拔升津门服务式公馆新高度,为城市创造新的人文地标。
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  • 在喜马拉雅看见不一样的南开

    在天津,南开代表着什么?它稍逊和平区的繁华,也欠缺河西区的政治与商务功能,但却承载着天津这座城市的灵魂,更代表了天津的未来。十六所高等院校林立南开,吸引着来自五湖四海的莘莘学子求知若愚,学业精进,在未来的人生道路上大展宏图。南开,正如与尔齐名的南开大学一样,在漫长的历史中,沉淀了厚重的文化底蕴,锻造了独具一格的人文气质。南开精神,也成为每一个南开人心中不曾泯灭的烙印。南开大学内的周恩来总理雕像上世纪四五十年代,南开精神是总理的远大抱负如今的南开,是兼具历史底蕴与新经济发展的名区。百年前的南开,情形却与此迥异。那时的南开区被清末人称为天津老城“南边的开洼地”,1956年,这片开洼地始建为区,以境内成立的南开大学命名。南开大学对于南开区的巨大影响力,由此可见一斑。南开精神,自然也和南开大学紧密相关。周恩来总理在南开学校读书期间,负责主编会刊《敬业》,创刊词中写道:“吾辈生于二十世纪竞争之时代,生于积弱不争之中国,生于外侮日迫,自顾不暇的危急时间”,“安忍坐视而不一救耶!……天下兴亡,匹夫有责。”周恩来总理“为中华之崛起而读书”,其伟人之躯体现出的以爱国主义为核心的民族精神,成为了南开精神的代名词。可以说,周总理用一生的时间,践行和升华了南开精神。在战火纷飞的年代,在建国初期至改革开放的漫长岁月里,南开精神一直是南开人努力奋斗的第一推动力。改革开放,南开精神是与时俱进,谋求发展的不懈奋斗南开精神不止留存于南开的土地上,更体现在每一个南开人的身上。改革开放之后,在政策支持与激励下,在广大南开人的不懈奋斗下,作为天津的科技中心,南开区的新兴产业经济破土萌芽。“中国巨型计算机之父”金怡濂“中国巨型计算机之父”金怡濂作出了最好的表率。他带领团队,践行与时俱进的南开精神,放眼世界,追赶学习最先进的软硬件技术,并力图在其基础上推陈出新。最终在1991年底,我国第一台10亿次巨型机系统研制成功。年近七旬的金怡濂为了将“神威”的运算速度从1000亿次一举提高到每秒3000亿次以上,经常加班到凌晨,回到家要在沙发上躺半个小时才有力气说话。在金怡濂的不懈奋斗下,“神威”的峰值运算速度达到了每秒3120亿浮点结果,再次为中国巨型机的发展交出满意答卷。南开大学一角新时代,南开精神是锐意创新,领航时代的进取心优渥的教育资源在这里集聚,高素质人才如雨后春笋般涌现,这一切都为新时代南开精神的孕育提供了温床。在新的时代,南开精神不只是爱国主义,更是勤奋进取,勇于创新,争做新事物的创始者,做时代前进的引路人。左边起第四位为张伯苓先生张伯苓先生将南开精神高度概括为,"允公允能,日新月异",八个大字。南开精神不只是一句空谈,南开的代表南开大学在学术研究上勤奋进取,成绩不俗。2007年以来,南开大学学术成果获得国家自然科学二等奖3项、国家科技进步二等奖1项、国家技术发明二等奖1项。南开区内有16所高等院校,在校大学生占天津市大学生总数的一半以上。其中生活和工作在南开区的两院院士19人,占在津院士的82%,是天津这座城市毫无悬念的人才集聚中心。在南开大学的表率下,南开区的科技、经济、甚至是环保都呈现出越来越好的势头。经济稳定增值;南开科技园现有高新技术企业2000余家,形成了以信息业为主导的完整体系,具有发展高新技术产业的独特优势。南开精神深深镌刻在每一个南开人的心里,亦体现在南开的一草一木上。在不同的历史条件下,南开精神的解读会有或多或少的差异,但其蕴含的爱国主义与积极进取、勇于创新却并不会改变。喜马拉雅,传承南开精神留住一城进取心天津的未来在南开,于南开走出的这群人拥有远大的抱负和前瞻的视野,不管走多远,都忘不了南开精神,忘不了这片土地给予他们的信心和力量。阳光100喜马拉雅,于天津的人文汇聚地——南开打造喜马拉雅,配备优檀书院、艺术长廊、情景式园林等轻奢配套,提供托尼洛·兰博基尼酒店服务,给领航者、开创者提供一个交流聚集的平台,让南开的人文氛围融合在居住之中,开启全新的生活方式。阳光100喜马拉雅脉连南开人文底蕴,践行新时代南开精神,以创新之姿领衔时代发展,打造津门服务式公馆新高度。
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  • 阳光100重构产品逻辑 全国打造喜马拉雅“城市商务客厅”

    夜幕降临,华灯初上。坐落在南滨路的喜马拉雅,全景落地玻璃窗外,重庆两江交汇处的夜景似一幅画轴般展开。在繁华灯饰的装点下,江北嘴、渝中半岛勾勒出重庆最美的天际线,与泛着微波的两江之水交相辉映。??此时,阳光100集团董事长易小迪正坐在会客厅内的沙发上,一身简易的黑色西装,戴着一副黑框眼镜,笑起来一脸腼腆,与媒体畅谈喜马拉雅的转型与蜕变。??在重庆,喜马拉雅以高端豪宅形象面世,一直以来也被外界贴上“贵”的标签。而今,易小迪欲营造“朋友圈”的生活方式,赋予喜马拉雅“城市客厅”的定位。??城市客厅新物种??很多人质疑在重庆做高端公寓产品会有顾客为此买单吗?喜马拉雅就是这样一个标新立异的存在。如今,重庆喜马拉雅酒店式公寓已正式交付使用。??眼前的这座建筑物,不是一个简单的物理空间,它既不像住宅,也不像酒店或者公寓,而是一个综合体,具备休闲娱乐、商务办公的功能,同时也是一个社交场所。未来,在这里还将打造商业街,陆续引入众多商家品牌,并定期举办社交活动。??易小迪把一个新物种投放于市场,他坦言,“重庆喜马拉雅落成的那天,是对客户和业主服务的开始,我们要跟客户的亲密接触维持40年或者70年以上,这样的承诺是一个很大的挑战。”??一直以来,易小迪就在思考新时代下,房地产如何从开发建设模式延伸到后期运营服务。他从全球最大的连锁咖啡店得到灵感,“星巴克不仅仅是一个咖啡馆,更是一种文化,是年轻时尚的社交平台,而喜马拉雅就是要营造独具文化特色的新场景新体验”。??对于易小迪来说,喜马拉雅的转型是一次“阵痛”,伴随着此起彼伏的压力和质疑。??“必须要从高端市场切入,不能简单的走薄利多销,一定要卖贵一点,要把前期运营的费用拿出来。”当他谈到转型的取舍也是心有余悸,“这个商业模式要是错了,从头到尾就完了。”??喜马拉雅需要不断变化,不仅仅是面向城市商务人士,更多的要成为一个城市时尚活动的场所,一个高端的城市客厅,凝聚城市最新的生活方式。??正如易小迪所说,相比开发建设住宅产品,街区商业更需要依靠长期的运营管理,压力也是前期开发的数倍。当然,这也是转型后喜马拉雅的核心价值,不会轻易被复制和取代。??跑“马拉松”的决心??无论是重庆,还是天津、无锡,“喜马拉雅”以一个酒店式公寓的综合体推向市场,价格相比周边项目贵几倍。在初期,喜马拉雅鲜有问津,地产圈同行也不看好易小迪迪转型。??易小迪却抱有极大的信心,“商业是卖掉之后价值才开始显现,运营之后才慢慢开始产生价值,而不是盖房子的时候就决定了它的价值。即使卖不动也把价值做出来,前期我们做了很多配套和准备。” ??喜马拉雅的基本目标是租金回报率达到5%-6%,对于任何一个运营商来说,这都是一个不小的挑战。按照易小迪的对冲逻辑,商铺的销售资金,以及未来租金也将继续投资升级服务,继而实现租金的增长,形成良性循环,不断提升商业价值。??喜马拉雅总是与“贵”字挂钩,它的物业管理费为20元/平方米/月。如果按一套200平方米的物业来说,每年管理费就高达4.8万元。这样的价格,本地客户是很难接受的,最先一批客户是来自于深圳、北京,甚至韩国。??易小迪深谙,“卖得贵”是有风险的,“我们甚至做好了每年亏2千多万的准备,因为喜马拉雅的管理成本远远超过20元钱/平方米/月。”正如预料,喜马拉雅在平台管理方面,第二年就亏1千多万,但在第三年就止亏。??事实证明,易小迪的坚持是对的。他也毫不避讳的承认,喜马拉雅成功转型之后,毛利水平比住宅高好几倍。??机会与全国复制??有需求,就有产品的问世。在重庆南滨路,首个喜马拉雅成功落地,易小迪一步步把想法付诸现实,并将商业模式在无锡、天津等二线城市成功复制,还将在上海等一线城市试水。??易小迪认为,每个城市都需要一个特别时尚的客厅,带有半封闭性质的商务客厅。就像是重庆,曾经喜马拉雅处于一个低端商品房区域,随着重庆两江四岸的规划,市政府给予了厚望。他表示,“喜马拉雅后期产品,包括慈云寺老街也将朝着对外开放的形象愿景出发,为城市的更新换代做贡献。”??不难看出,中国大多数一二线城市,甚至是三线城市都在做CBD,这正给予了喜马拉雅拓展的机会。??“现在各大城市拥有大量的低效资产。我们可以把地段好、硬件设施好的住宅、公寓、写字楼等的低效资产改成喜马拉雅。” 在易小迪的眼中,买地建楼不再是唯一途径,资产盘活才是低成本、高收益的好买卖,这也是喜马拉雅的商业逻辑。??正如易小迪所言,转型是一件简单的事情,升级却难上加难。通过不断引进大型品牌,比如单向空间、优客工场、故宫博物院、托尼洛·兰博基尼酒店等,让喜马拉雅变成一个动态的,能够不断加内容的产品。??易小迪掏出了手机,“就像苹果一样,从出厂那天起,才真正的体现出它的价值,因为它在不断的更新升级。”??喜马拉雅转型运营的第三个年头,资金已不再紧张,基本实现了“滚雪球”。这时,喜马拉雅进入了布局扩张的阶段,易小迪计算着,“今年做到1万多间,明年2万多间,五年之内就可以做到10万间以上。未来三、五年租金收益的理想状态是50-100亿元。” 重要提示:本页面内容,旨在为满足广大用户的信息需求而采集提供,并非广告服务性信息。页面所载内容不代表本网站之观点或意见,仅供用户参考和借鉴,最终以开发商实际公示为准。商品房预售须取得《商品房预售许可证》,用户在购房时需慎重查验开发商的证件信息。本页面所提到房屋面积如无特别标示,均指建筑面积。
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  • 许家印的造车梦 入主FF助力汽车强国建设

    经济学家管清友曾说,无论市场怎么变化,经济学家可以悲观,企业家却没有悲观的权利,有的只能是顺势而为,逆势而动。管清友的话看似残酷,但对于参与市场竞争的企业家来说,未尝不是一种的智慧选择。与管清友观点类似,美国科技巨头思科公司总裁钱伯斯也说,新经济时代,不是大鱼吃小鱼,而是快鱼吃慢鱼——在市场竞争中,企业家一旦认定了一个目标,勇往直前才是最优的选择。就像恒大集团一样。这两天,恒大集团67亿港元入主美国新能源汽车公司Faraday Future(下称FF)的事引起了广泛的讨论。很多人在问,恒大在这个时候进入FF原因是什么?新能源汽车领域是不是又要诞生一个超级独角兽?喧嚣的声音背后,是对企业家选择的追问。为什么杀入新能源汽车行业?曾有企业家说,一个伟大的企业,对待成就永远都要战战兢兢,如覆薄冰。恒大集团在近些年的发展中,在战略执行上不断与时俱进,其更新迭代的意识和动作很多都堪称管理学的经典案例。从地产起家,20年成就万亿房企,恒大在房地产行业的成就有目共睹。但今天的恒大集团,房地产只是其大厦的基础,随着市场机遇的变化,恒大不断探索新领域、新机遇的能力,在地产企业中无出其右。一个明显的变化来自于今年3月26日的恒大业绩发布会,许家印首度披露恒大的“新战略”和“新蓝图”,表示恒大2020年要成为世界百强企业。战略之一便是积极探索高科技产业,逐渐形成以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,高科技产业为龙头的产业格局。很快,恒大战略开启了落地第一步。4月9日,恒大在北京与中国科学院署全面合作协议,宣布在未来十年投入1000亿元在生命科学、航空航天、集成电路、量子科技、新能源、人工智能、机器人、现代科技农业等重点领域与中科院合作。当时消息出来,老实说,很多人对此是观望态度的。但靴子终于落地,6月25日,恒大向高科技产业进军的第一个重大项目落地随着一纸公告而呈现在大众面前。恒大健康(HK.0708)以67.467亿港元收购香港时颖公司100%股份,从而获得45%的Smart King公司股份,由此恒大成为Smart King第一大股东。Smart King正是FF(美国)和FF(香港)母公司。战略节点的把握与持续,让外界又一次领略了这家企业的执行力。在网上,很多人对恒大为什么首选新能源汽车始终有疑问。有长期跟踪恒大的分析师表示,拓展高科技产业是恒大未来的主要发展方向之一。“首个亮相的领域便是新能源汽车,并且高起点启动,无疑让市场对恒大未来可能布局的其他高科技领域更加充满想象。”除了上述战略的坚定执行,更多的是恒大看到了新能源汽车行业本身的前景。我们都说,创业要选一条宽广的赛道,而新能源汽车无疑是一条能激起企业家们豪情的行业。先看一组数据:根据前瞻研究院的数据,近年来在国家及地方政府配套政策的支持下,我国新能源汽车实现了产业化和规模化的飞跃式发展。2011年我国新能源汽车产销量规模仅为0.82万辆,占当年全国汽车产量比重不到千分之一;2017年全国新能源汽车产量为79.4万辆,销量为77.7万辆,分别占2017年全国汽车产销量的2.71%和2.69%,发展速度惊人!这背后当然离不开国家的战略支持。我国是汽车产销量世界第一大国,传统燃油汽车对能源的消耗和环境的污染,使得我国开始探索新能源汽车发展之路,并将新能源汽车的发展上升至国家战略,为新能源汽车的发展提供了大力的支持措施。如2012年国务院出台《节能与新能源汽车产业发展规划(2012-2020年)》,提出了新能源汽车行业具体的产业化目标:到2020年,纯电动汽车和插电式合动力汽车生产能力达200万辆、累计产销量超过500万辆。《2018年政府工作报告》更是提出要加快制造强国建设:推动集成电路、第五代移动通信、飞机发动机、新能源汽车、新材料等产业发展,实施重大短板装备专项工程,推进智能制造,发展工业互联网平台,创建“中国制造2025”示范区。“未来10年,中国电动车市场会增长10倍。”一位市场美国某汽车零部件生产商在接受媒体采访时曾表示。对于企业家来说,最幸福的事莫过于企业的战略深度契合国家战略,并且符合市场需求。当国家、企业和消费者产生合力时,恒大的选择,某种程度上说是顺势而为的战略胜利。为什么选择FF?恒大战略的破局选择FF,让很多人意外。管理学家彼得·德鲁克说,创新就是创造一种资源。恒大入主FF,看中的是FF的资源和创新能力,这在某种程度上解释了恒大的选择。在国内,由于乐视系资金断裂的原因,很多人对FF的真实技术和产品的关注了解得反而不多。看一个产品好不好,其竞争对手的评价有时候反而更有说服力。作为FF的竞争对手,车和家创始人、蔚来汽车的股东李想不吝溢美,他曾明确表示:“我们内部讨论这几年最好的产品理念,FF91几乎都是排在大家意见里第一位。”Faraday Future(FF)创立于2014年,和国内电动品牌蔚来汽车、小鹏汽车在同一年。但当时贾跃亭将FF的注册地选择在加州,不可否认的一点是,当今全世界最好的软硬件工程师都集中在硅谷。FF在美国也确实是招揽到了最顶尖的人才,这为其储备技术发挥了巨大的作用,FF研发与工程高级副总裁NICK SAMPSON曾任特斯拉Roadster、Model S总工程师和莲花汽车全球首席工程师;动力系统高级副总裁PETER SAVAGIAN曾任通用汽车电力传动总负责人;全球制造高级副总裁DAG RECKHORN曾任特斯拉制造总监,目前FF在全球拥有超1000名新能源汽车、计算机算法、互联网、信息系统、人工智能等方面的科研专家,为FF在中美两地提交申请专利接近1500件,获得专利超过380件。在成果上,FF的首辆量产车FF91多项性能和技术指标均达到世界顶尖水平。在2017年的美国派克峰拉力赛上,年FF91以超越特斯拉Model S 逾20秒的成绩,打破该项赛事的纪录。据行业专家表示,即使在全球范围内,FF拥有的多项技术指标已经全面领先行业标准,实现了动力系统、车辆平台、自动驾驶、人工智能、计算平台、互联网系统等六大领域的系统性技术变革。恒大入主FF,还有一个朴素的想法,那就将最大程度地把FF在美国的技术带回中国,让中国电动车技术与全球同步。业内人士表示:“目前国内电动汽车企业的技术与世界巨头差距明显,此次恒大入主FF,全面掌握全球最先进的技术,并做到研发同步共享,有助于实现中国汽车强国的战略目标。”腾讯《棱镜》也认为,最近的全球格局变化的一个重要节点,即各国对本国技术的保护。电动车的最先进技术在美国,从这个角度来看,这项投资符合投资方所在国的政策利益。这是恒大投资FF的政策动因。在恒大的推动下,目前FF在中国内地的公司睿驰汽车已经落户广州南沙自贸区,睿驰汽车将与南沙区政府“通力合作,开展新能源汽车及零部件的研发、制造、销售、进出口等业务,还需与南沙区政府合作建设纯电动汽车的整车生产基地及进出口基地”。当然,选择FF,更考验的是企业家的远见和勇气。火星上空气稀薄,没有氧气,地球上内燃机为主的交通工具和动力设备,无法正常进行工作。据说,投资新能源电动车,埃隆·马斯克的梦想是在殖民火星之后,解决火星移民后的交通和动力问题。和埃隆·马斯克一样,中国的很多企业家们,同样是心怀梦想的实干家。董明珠将自己的全部身家投资到新能源电动车,许家印在梦想上的投资也从不吝啬。市场从不缺资金,但却缺少有远见和勇气的资本。入主FF,注定会有口水和争议,但看得懂的企业家会勇往直前。FF是电动车行业的颠覆者,但迷雾再浓,市场上明白人还是居多。在FF后的第二天,恒大健康(0708.HK),获得投资者热捧。6月26日开盘后,恒大健康股价持续走高,涨幅一度接近80%,截至收盘,股价逆市大涨66%,创上市以来新高。看来,投资人对许家印的勇气和远见还是很看好的!
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  • 全面融入“一带一路”建设,融侨集团与金光置业开创国际合作新局

    6月6日,融侨集团与金光置业有限公司正式签订《战略合作框架协议》,全面融入国家“一带一路”发展建设,开创国际合作新局面,打造全产业综合发展的新引擎。合作期内,双方以房地产开发战略布局为基础,形成战略合作伙伴关系,全面开放项目合作。未来,双方将发挥自身业务和资源优势,促成项目收购、项目并购、土地招拍挂以及其他综合性项目的国内及跨国合作开发等深层次合作。金光置业首席执行官与融侨集团总裁签订战略合作框架协议金光置业隶属于知名跨国企业印尼金光集团Sinar Mas。金光集团由爱国华商黄奕聪先生创立于1938年,全球拥有员工超过38万名,年营收及资产总额均超数百亿美元,旗下拥有全球最大油棕榈种植园,金光纸业为世界纸业十强,并在中国建设有上海金光外滩中心、白玉兰广场等著名地标项目。金光置业在新加坡交易所上市,总部位于新加坡,致力于房地产开发建设,项目遍布印尼、中国、马来西亚和新加坡。作为印尼房产开发的领军企业,金光置业致力于从事乡镇、住宅、商业和工业地产开发,目前在印尼的土地储备量超过新加坡国土面积的六分之一。融侨集团成立于1989年,由东南亚著名华人企业家林文镜先生创立,是一家以房地产开发为核心,涉及港口开发、商业、酒店、物业管理、教育、温泉开发、医疗等产业的大型综合性外商投资企业。作为中国驰名商标,融侨集团持续稳健发展,载誉29年,目前位居中国房地产企业综合实力TOP28及品牌价值TOP20,中国民营企业第138位。根据此次合作的主要精神,双方未来将形成资源共享、高层定期互访机制、互利互赢等常态合作沟通,一方面,发挥自身的业务和资源优势,推动双方具体项目深度合作和落地;另一方面,在房地产开发环节探索合作开发、联合操盘、互相持股等多种合作模式。在战略合作期内,双方将逐步扩大合作区域,开展全方位、深层次的合作。定位中国城市美好生活综合服务商的融侨集团,此次与国际合作伙伴金光置业强强联合,发挥各自资源优势,加强全方位合作,代表融侨集团正在积极融入全球化市场,以开放、合作为原则构筑城市美好生活。
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  • 远大城“远大会”启动倒计时,共享共创共赢未来 !

    花开花荣花满园,花香花溢斗芳华。最美不过四月天,春意盎然的气息从公园的枝芽,到公路两旁的桃花,再到五彩缤纷远大城,春意在一片欣喜的萌动中缓缓走来,婀娜多姿,炫耀不已。远大城是远大集团在天津优美的潮白河畔匠心巨制的湾畔美宅,是一座将建筑与自然和谐共生的佳作典范,堪称天津花园美宅的殊荣。远大城,完美的园林景观成了远大城绝佳的名片,为了让新老业主享受到更好的服务,远大城特此成立了“远大会”——天津住宅第一个业主社群,开创远大城圈层社交的新纪元,为业主们搭建一个全新的高端品质社交平台。在这里,远大城的业主们不仅可以体验到远大城贴心的增值服务,还能通过缤纷多彩的“远大会”业主俱乐部组织的活动获得实实在在的福利与优惠。“远大会”业主俱乐部将会组织会员们免费畅玩郊游踏春、生态采摘、品茶赏花等一系列悠闲户外项目,在大自然的节令韵息中,远大城将用最细致入微的精心招待,让每一位业主度过闲适悠然的周末时光。目前联盟商家以及优惠信息远大城“远大会”将于4月7日盛大启动!特邀请北京卫视知名度与专业度兼具的主持人张泽枫前来助阵,担任此次活动主持,帅气却不失幽默,诙谐却不失优雅,这样的听视觉双重盛宴,您一定不能错过!筑成园,依水著典,打造环京生态品质华宅远大城约76-108㎡(建筑面积)电梯洋房、约60-175㎡(建筑面积)瞰景高层花园美宅,匠心慧制,为都市精英致献乐活人生,恭迎典藏。
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  • 城市封面 领衔天津新高度 中冶综合体论坛谢幕津门

    由中冶置业集团天津公司举办的2018中冶盛世国际广场综合体论坛暨和悦汇商户答谢会于4月3日下午15:30在中冶盛世国际广场营销中心盛大举行,中冶置业天津公司总经理刘国宁先生、天津财经大学教授、博士生导师丛屹先生和第一太平戴维斯北京公司董事熊志坤先生、优帕克北京优融科技信息有限公司执行副总宁楠、SALSA莎莎智城餐饮集团总经理刘雨祺等众多嘉宾出席会议。活动开始,首先由中冶置业天津公司总经理刘国宁先生发表了欢迎辞,刘总还从中冶置业的全国战略布局谈到中冶深耕天津、为提升天津城市风貌、引领居民新生活方式所做出的努力与企业理念,刘总还释放了2018年中冶即将在新八大里地块推出4万平米自持商街——和悦汇。接着由中冶置业天津公司副总经理王辉先生对文化主题商街的业态及未来规划作出了简要的介绍。在综合体论坛环节,丛屹教授发表了关于“综合体经济对区域贡献,乃至对整个城市经济的贡献,创新文化主题商街引领天津新消费”的主题发言。发言中,丛屹教授结合了两会中提出“积极扩大消费和促进有效投资”,城市综合体可以引领中国居民消费能力的持续提升,消费结构向高端化、个性化、服务化的升级,并为当下发展超大经济综合体提出了重要意见。而熊志坤先生则在发言中对标来福士、华贸等综合体特点、现状和发展,深刻剖析了优质地标级综合体项目中的写字楼所具有的天然优势及未来价值。另外,宁楠先生介绍了国内长租公寓的发展趋势,以及优帕克首进津门选择与中冶置业合作的初衷,并为广大投资者介绍了优帕克长租公寓的服务模式及收益价值等。最后,SALSA莎莎智城餐饮集团刘总则就地段优势和差异化定位为特色商业赋能的角度进行了发言,获得了在场人员的一致好评。中冶置业2015年首进津门,德贤公馆品牌形象获得了社会各界的一致好评,2018年中冶推出自持4万平米和悦汇商街,品牌华丽升级为中冶盛世国际广场,在售产品涵盖57-77㎡精奢公馆、52-84㎡创意YOUNG SOHO、七里坊27-280㎡临街黄金现铺、5A级企业总部写字楼,整体项目以中冶自持的4万平米商业街和悦汇为核心,打造一站式都会繁华便捷生活圈。天津中冶·和悦汇商业面积约4万平米,雄踞河西区新八大里区域,以“漫步式人文生活会客厅”为理念,以餐饮美食、精品零售、儿童亲子、特色文化、配套体验5大核心业态为主,商街引进了星巴克、必胜客、SALSA莎莎智城餐饮集团、星美影城、优适健身、多派少儿艺术培训中心、人人乐旗下高端超市LE SUPER等涵盖衣、食、住、用、教、娱全业态消费,将社交化、家庭化、人文化的消费方式融入到商业中,以服务于新八大里10万人群为核心,辐射周边3-5公里百万人群。同时为进一步打开文化艺术的开关,天津中冶·和悦汇以文化创新为立足点,将历史传统与当代审美相互融合,汇集文创品牌、特色美食、创意商品、精品手工艺等多方面业态,通过艺术展、文化市集、讲座、手工作坊等各类活动,开启思考与想象,激发生活的灵感,打造全国首座以天津城市文化为主题的文化街区。本次活动成功举办,各界嘉宾探讨了城市新地标级综合体的发展趋势,为天津城市、河西区的综合体经济把脉。聚首中冶盛世国际广场,开启天津城市综合体新格局,演绎一座城市综合体的新时代!项目详询:022-23238888.
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  • 福满晟世 赢战津门

    福晟集团天津区域营销总监张军冰封的天津市场似乎也要跟随春天的脚步而升温。楼市传统淡季的一季度刚刚过去,长达半年之久的停工期也在3月刚刚结束。在市区没有新增供应的背景下,环城四区和远郊区成为天津楼市的主力军。长期以来,天津作为京津冀一体化下的重要分子,加之与北京地理位置的邻近,天津曾一度成为承接北京产业的不二选择。尤其在户口、教育优势的加持下,天津楼市甚至被称为“北京房价风向标”,这也是位于京津两地间的武清、宝坻等地成为房价飞地的原因。相比武清、宝坻等已经被地缘性客群热炒起来的区域概念,位于静海的团泊湖似乎更像是一片宁静的世外桃源,资料显示,团泊湖占地约60平方公里,相当于12个西湖、8个东丽湖,蓄水量1.8亿立方米,水面面积51.3平方公里。周边的团泊洼水库是著名的鸟类自然保护区,因其水产资源及水生物蕴含极广,为各种鸟类的栖息繁衍提供了优越的自然条件,再加上丰富的地热资源,团泊湖片区就好像一个处于市区辐射范围内的“世外桃源”。然而,在宁静的自然环境背后,团泊已然成为各家开发商厮杀的战场,富力、中骏等外地“过江龙”以及天房为代表的“本地虎”,约有17家开发商聚集在团泊区域,产品同质化竞争加剧了做大份额的难度。正是在这样的背景下,2017年6月,张军从福晟集团总部调入天津任区域营销总监一职,团泊的福晟公元大第就是他此行第一“战”。拥有七年营销、三年投资经验的张军此次在天津战场的任务不轻——2018年销售额达到30亿,2020年突破100亿。这意味着今年他要完成新增销售10亿,至少要拿下两个项目才能为之后的百亿之战提供弹药。面对如此艰巨的任务,张军又将如何漂亮的打赢这场销售战役?左手拿地 右手品牌“团泊区域内有十几家开发商,怎样把产品做的不一样,跟其他开发商PK”,拥有大刀阔斧推翻旧事物的勇气和决心,军人出身的张军认为自己这个“外来的和尚好念经”。在刚刚过去的一年,福晟集团以新增土地货值排行榜位列第七而走红于聚光灯下。同时在并购榜单上,也成为与融创、阳光城齐名的房企。在迅速崛起的背后,福晟有一个宏伟的土地战略布局——H+4。H+4战略布局是指一区两湾四核心,“H”是指粤港澳大湾区、环杭州湾大湾区、海西城市群三个区域,“4”则是长沙、武汉、郑州及天津四个城市,作为福晟集团发展的重点城市,天津不仅要在销售额上实现突破,还要让福晟集团的品牌深入天津人心中。湖语公园,作为福晟集团在团泊区域收购的第一个项目,面临着前开发商的诸多遗留问题,在延期两年后,终于实现交房。张军前赴团泊项目后,开始重新对小区进行园林翻新,树立品牌物业,让业主从绝望中看到希望,并欣喜的送给福晟集团多面锦旗,“品牌建立的过程很漫长,但这是必须经历的过程”,当兵的经历让张军有股不服输的劲头。“刚到天津时,很多当地人跟我说,听过钱隆学府,但是没听说过福晟”。这一点让张军深刻意识到要想在天津做大,福晟集团需要打造自己的品牌形象。在张军的营销经中,四个关键点决定是否能够成为一名优秀的营销人。一是心态、二是态度、三是习惯、四是细节。借助自己七年的营销经验,张军希望能让团队快速成长。“我做销售的时候,每天都会喷CK香水,打啫喱,对外形的要求比较高”,坚信细节决定成败,张军努力将案场每一位销售都塑造成精英,品牌的打造不光是通过摇旗呐喊的声势,每一位员工,每一次出街的产品才是形成口碑的长久动力。土地拓展的任务对于“飞虎队”出身的张军而言,无疑是轻车熟路。2015年,整编300多名队员,由福晟集团董事局主席潘伟明带队的“飞虎队”,2年内发展成为10支大队,获取107个项目。可以说,近两年福晟集团之所以名声大噪,“飞虎队”功不可没。“我们做投资拓展的同事一年到头飞过的里程可以绕地球好几圈,不是在飞机上就是在谈判桌上。”尽管有“飞虎队”经验傍身,但张军清楚的意识到,要想拿地,就要尽快融入天津“圈子”,“我喜欢跟各种各样的人聊,虽然来天津的时间短,但已经认识了很多人。”提及自己在福州的一次收购经历,张军记忆犹新。“那时结交了一帮搞工程的朋友,他们认识开发商,有一次提前知道某个项目的开发商资金链出了问题,有了收购的可能”。最终张军以远低于市场的价格收购了这个项目。“飞虎队”的经验让张军意识到一点:多交朋友,广结善缘,关键时刻能打开新的局面。未来福晟集团将瞄准武清、宝坻、静海、滨海新区等地区。抓住每一次土地机会,以土地带动品牌,用品牌带动营销,伴随福晟集团巨舰的扩大,福晟在天津势必也会成长为一股不容忽视的力量。营销,营销,有“营”才有“销”“福建人很喜欢面宽很大的客厅、北方的阳台都是包在里面、南方由于没有外保温所以造价要比北方低”。在福晟集团十年,从一线销售到投资拓展,再到如今亲自操盘,张军对于产品有着自己的理解,“照搬硬套死得快”。在以高层为“快消产品”的团泊区域,250万基本是别墅客群的心理价位天花板,聚合了高层、洋房、联排、叠拼、合院全产品矩阵的公元大第,要想拔得头筹需要独家“杀手锏”。“院前不光是一排草地,要有精装小院”,善于打破陈规者才能除旧立新,张军力求让产品避免平庸,做出高潮,毕竟要在17家开发商环伺的团泊湖想要杀出一条血路不是一件容易的事。“接下来要推出的法式合院别墅及洋房项目,一定会让市场惊艳”,张军对即将面世的公元大第信心满满。对于产品规划,福晟集团有一套严格的流程,由区域报给集团,集团给予支持,对当地客群、市场分析后提供一份报告,包括面积、户型、产品类型和特色,如何做出去化最快的产品,进而指导各个区域的规划。市场有大小,营销人需要考虑的不是天气的好坏,而是根据天气做出应对方案。张军举例,在天津津南区,即使其他售楼处相对冷清,福晟集团打造的钱隆学府项目依旧有大量客户持币待购。其中的秘密是运用激励政策,从渠道、活动、产品推广全面直抵购买人群。“营销,营销,有“营”才有“销””,张军认为“营”是策划,是创新,做好了“营”的工作,“销”自然不用担心。当初张军进入福晟集团的第一位导师,也是现在福晟地产集团副总裁--叶秋莺女士,2013年集团调张军去外区域负责项目的时候就曾对他说过一句话,“先做人再做事”。同时,福晟集团董事、执行总裁--何建华先生,在张军负责外区域项目的时候也曾对他说过一句话,“细节决定成败,态度决定一切”。从福建到天津,从津南到团泊,战场不同,但战士张军却一直谨记着两位导师给予的指点,坚定不移的紧跟集团方针不断砥砺前行,用细节把控战略,用态度影响团队,开启福晟集团天津区域全新营销年,打赢团泊“战役”,实现津门辉煌!
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  • 小小歌星,唱响武清龙湖

    展示自我,要趁早!3月31日,武清区幼儿艺术节在龙湖·盛世华府营销中心拉开帷幕,为爱艺术的孩子们提供一个可以施展的舞台,也为全武清人带来一场极为精彩的视觉盛宴!龙湖·盛世华府,始终关注孩子们的成长和艺术文化的培养,并一直为此付诸行动!此次打造的比赛,对孩子们的艺术成长意义重大,一方面可以激发孩子们对音乐的兴趣,另一方面孩子们可以在这里交流、学习、提升。此次比赛为幼儿艺术节系列活动的第一场“儿歌专场”。参加比赛的“小歌手”均是来自武清区各大、中型幼儿园,和早教机构的小朋友,经过老师、家长们赛前的指导,以及小朋友们的反复练习,可以说每一个节目都是用心之作!上午十时,非洲鼓演奏的《小宝贝》拉开了本次比赛的序幕,热情的鼓声一出场就成为了全场的焦点;随后的诗朗诵《会唱歌的春天》、小合唱《爸爸妈妈听我说》,更是将孩子们的童心、童趣表现出来;舞蹈《光头强》、《爱上幼儿园》及《小跳蛙》,“小小童星们”在歌舞中完美的展现自我,彻底点燃了现场气氛,现场观众和家长们不由自主地为选手们鼓掌叫好,好戏连台让人直呼过瘾。整场比赛在优美的旋律和欢快的节奏中进行,纯真的童声、自信的台风、甜美的声音……“小歌星们”倾情演出,让心中的梦想与舞台上的音乐相得益彰。孩子们年纪虽小,但是表现的不输成人,在座的家长们和每一位到访的来宾都被他们的精彩演出而吸引,如潮水般的掌声数次响起。孩子们的演出精彩,龙湖·盛世华府的生活同样精彩!活动过程中,众多来宾都表现出对龙湖生活的极大认可和期待,并向置业顾问详细咨询相关信息!龙湖·盛世华府,武清区,友谊旁,邻双校,建筑面积约86-150㎡全明准现房,恭迎您莅临品鉴,期待与你共同开启龙湖幸福之旅!武清区幼儿艺术节系列活动持续进行中,我们期待4月14日,幼儿艺术节 “舞蹈专场”的精彩呈现,也等待您的到来!了解更多龙湖精彩活动,可扫码了解↓
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  • 天津龙湖“业主年”玩转三月 龙民秒变“头号玩家”

    近日,国际名导斯皮尔伯格的一部院线大片《头号玩家》引爆了各大舆论平台,而在天津住宅领域也惊现了一大批资深玩家,“2018 · 龙湖与伙伴们的N次聚会”龙湖业主年系列活动趁着三月的无限风光,向天津龙民和广大置业者接连献上惊喜大礼,用一场场精彩纷呈的互动体验让“头号玩家”不断涌现!儿童职业体验现场三月初,适逢春暖花开,正是春游的好时节。天津龙湖用一场亲子欢乐行,为龙民准备了不一样的春游体验。天津龙湖特别联合少儿职业探索乐园希乐城,首度将风靡全球的“儿童职业体验”加入天津龙湖业主年系列活动。参与者只要扫二维码在线报名,就可以领取全场通玩的亲子套票。为孩子带来职业扮演的乐趣,为小朋友提供了解天津文化的平台,最为重要的是,为家庭互动和子女成长打下了良好的基础。小龙人戏剧艺术节不止如此,天津龙湖始终关怀着“小龙人”的健康成长,三月中旬再度开启“小龙人戏剧艺术节”系列展演活动,《灰姑娘》、《仓颉造字》、《小龙女捉妖记》三场经典剧目接连上演,吸引了新老龙民以及来自津南区幼儿教育的数百名家长和小朋友,引人入胜而不失童趣的情节安排,奇幻巧妙的灯光效果,加上专业演员用心的表演,向孩子们传递出积极和乐观,在孩子心中埋下智慧与善良的种子。小龙人戏剧艺术节小龙人戏剧艺术节,不仅丰富着广大龙民和小龙人的文化生活,更为亲子相处和娱乐提供难得的机会,藉此回馈置业者与城区居民的支持与关注。在观赏过程中,孩子通过共情丰富自己的情感,更能锻炼逻辑思考和情感理解的能力,孩子们在故事里体验善与恶、宽容与惩罚、勇敢与怯懦等真实情感,对孩子们表达自我、认识和感知世界起到积极的作用,收获了作为家长的龙民们广泛的认同与赞赏。南开大学新校区效果图天津龙湖“善待你一生”的理念不止贯穿于品牌文化体系之中,更体现在社区开发和运营的方方面面。龙湖·天宸原著与天南大为邻,置身于13所高等学府的文化浸泽,高素养人群聚集为孩子营造出良好的成长环境,加之图书馆、文化中心、体育中心等文体设施,让更多家庭受益于浓郁的人文艺术氛围;社区中规划六大主题园林,绣球堂淡雅怡情,玫瑰乡绚烂迷人,杏梅苑清新傲立,海棠园富贵似锦,樱花谷横跨东西梦幻弥漫,加之幽径行道间的景观小品,一年四季为居者献上美的感受;适合不同年龄的儿童探索乐园,约22米的超长滑梯再添趣味,戏水池、轮滑场、小木屋等拓展装置为孩子们带来欢乐的童年。龙湖·天宸原著“2018业主年”已经正式启幕,有趣又有料的主题活动正在紧张筹备中,期待龙民们热情参与,四月再续别样的精彩!目前,龙湖·天宸原著建筑面积约85-125㎡墅境洋房准现房火热发售中,仍有少量户型可供选购。50-100㎡临街商铺同步发售中,欢迎致电预约看房022-88237777。了解更多天津龙湖的精彩业主活动,请戳↓
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  • 全球第五座昆仑 璀璨亮相天津水游城

    3月31日,备受瞩目的华润年度城市封面力作终于揭开神秘面纱,全球第五座昆仑首次公开亮相天津水游城外展,活动现场人声鼎沸,现场气氛异常热烈。昆仑式生活宣言携精致下午茶,演绎优质生活方式,御鉴城市无限可能。2018年天津再发力,敬献华润第五座昆仑作为万亿央企华润品牌旗下综合实力地产品牌华润置地,始终坚持“品质给城市更多改变”的品牌理念精耕天津沃土多年,同时在2018年中国房地产百强中位列10名。此次亮相的昆仑新著是继续北京、沈阳、太原、徐州昆仑御之后,敬献天津的全球第五座昆仑,更是昆仑人文精神的高度淬炼与品质传承。昆仑之上登峰视野,铭刻时代地标昆仑新著择址北中环,京津冀一体化协同发展主轴与龙门东道重点发展带,京津塘路高速畅达京津冀,三横三纵立体交通15分钟极速市内六区。华润中粮两大地产旗舰品牌重磅打造约10万㎡商业,打造多元化都会体验街区,填补区域商业空白。独享滨河公园景观带与市级苗圃公园,醇美滨河生态大境跃然眼前。纯粹奢适三居四居毫厘工程细节,呈现世界宅邸人居范本,为天津再造一座人居城市地标。昆仑式生活宣言,体验非凡颠覆想象2018年3月31日上午,华润昆仑新著与美好如期而至。水游城品牌接待中心现场人头攒动气氛热烈,众多市民齐聚驻足一睹华润昆仑真颜。作为首次亮相,华润外展现场用心满满见微知著,原木山脉雕塑回归自然生态,优雅低调气质与昆仑精神相得益彰。作为全球瞩目的城市人居范本,昆仑系“100%坚守初心”生活主张迭代传承。#2018年昆仑式生活宣言#为生活发声,精心定制的限量版昆仑下午茶为市民倾情送出,开启美好生活序曲,实力演绎昆仑高端居住生活方式。
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  • 天津恒大御景半岛“首届恒大环球美食节”震撼来袭

    【天津恒大御景半岛】建面约116m?瞰景高层、建面约127m?舒适洋房,首期3万起,收官钜献!恒房通上线,推荐客户成交享额外98折优惠再减20000元,老业主推荐成交3
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  • 融信中国:年报毛利润50.25亿元 同比增逾118%

    3月26日,港股上市公司融信中国发布2017年年报,根据数据显示,公司去年全年实现营业收入303.41亿元,同比增长166.82%;实现毛利50.240亿元,同比上升118%;净利
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  • 天津桃花节开幕 show出醉美桃花照

    【龙湖·紫宸】建筑面积约125平湖景洋房,火爆热销中!尊享清雅玉兰园,拥揽海河灵韵之中央水系景观,全城抢购一席难求!
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  • 汪年送“旺”诚意满满 这样的玩法你见过吗?

    3月20日-21日,一场创意无限的事件性营销活动席卷了天津地产圈,龙湖地产“龙小湖”萌萌出动,带着一份份特殊准备的礼物,纷纷送至天津媒体人手中,迅速点燃了送“旺”热潮,同时该活动的巧思和诚意也纷纷受到业内人士的称赞,这就是由天津龙湖一手策划的“狗年没有难啃的骨头”品牌活动。龙小湖整装待发,正预为大家送祝福本次“狗年没有难啃的骨头”活动,恰是正应汪年送旺的好兆头,天津龙湖制作了百余份“够瘦”、“够美”、“够旺”、“够666”的饼干礼盒,历时两天往来于整座津城,从搜狐到房掌柜,从百度到津地产,天津地产近三十家知名媒体代表都收到了龙湖献上的暖心好礼。每一位媒体人在接过礼物时,脸上都洋溢着惊喜与感动,而更让人惊讶的是,天津龙湖总经理魏建亲笔书写贺卡,为津门媒体人送上了最为真挚和诚恳的祝愿。龙小湖的礼物诚意满满,接到该礼物如同接过狗年顺遂的好彩头!这场行动迅速引爆了津门媒体人的朋友圈,把这一份祝福传递给了更多的合作伙伴,对于天津龙湖和合作方而言齐心协力、团结一致意味着更大的成绩,通过双方的共同努力,会有更加美好的未来在前方等待着,更加广阔的市场亟待开疆扩土。一份巧思、一份心意,龙小湖在护送礼物的过程中见证了太多美好!龙湖地产,如今已在天津市场中占有一席之地,而龙湖却始终没有忘记一路走来的合作伙伴。去年是龙湖进军天津的第一年,正因有来自社会各界的支持,龙湖才能坚定地走过最艰难的起步阶段,并在逐渐默契的关系中缔造了一次又一次的热销传奇,这些都是龙湖与媒体人通力合作的验证与回报。为了答谢一直以来关注和支持天津龙湖的媒体人,龙湖特别策划了一场“狗年没有难啃的骨头”回馈行动,向天津龙湖的朋友们献上一份真心的祝福。龙小湖愿与大家一起,携手共期美好!天津龙湖“善待你一生”的理念不止融合在企业管理、公共关系之中,更体现在社区开发和运营的方方面面。正如2018年龙湖·天宸原著特别企划的“业主年”感恩行动,以多样化的主题活动丰富龙民的业余生活,回馈置业者与居民的支持和关注。龙湖·天宸原著全新的老带新政策也同步发布,推荐福利再度加码。即日起至3月31日,老带新推荐成交或二次置业,即可获得价值10000元购物卡。与朋友更亲近,和爱人更亲密,同全家人团圆在龙湖,先抢先享就是现在!龙湖·天宸原著样板间实景龙湖·天宸原著“2018业主年”已经正式启幕,丰富活动即将开启,建筑面积约85-125㎡墅境洋房准现房火热发售中,仍有少量户型可供选购。50-100㎡临街商铺同步发售中,欢迎致电预约看房022-88237777。此外,近期龙湖·天宸原著小龙人戏剧节正在如火如荼的进行中,扫码可了解更多精彩活动↓
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  • 2018中国房地产500强首选物业品牌发布 龙湖物业实力入席

    创立于1997年的龙湖物业,是国内最早获得香港品质保证局ISO9001国际质量体系认证的企业,也是国内第一家公开发布管理和服务标准的物业企业。20年来,龙湖物业始
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  • 您的生日 就是龙湖的欢聚日

    3月25日,是龙湖·盛世华府“业主奢属蓝钻主题生日会”的日子,数十位3月生辰的业主济济一堂,在营销中心上演了龙湖一家亲的温馨画面!活动现场,处处洋溢着温情!气球、鲜花、饰品等装饰的蛋糕区,让每一位来宾都能感受到家的温暖,合影墙的设计,则是为了能留住这永恒的幸福瞬间!当然除了这生日必备的蛋糕,还有琳琅满目的主题甜品供来宾们享用!所谓不是一家人不进一家门,平时见过或没见过的邻里,相聚在一起俨然是相识许久的老友,互道家常,交流生活在龙湖的幸福心得!上午10时,生日会在主持人的美好祝福中正式开启,并由案场物业人员将生日蛋糕献上,来宾们和工作人员同唱生日快乐歌,每一个人的脸上都洋溢着幸福的笑容,也传递着龙湖对业主们的深情厚谊,随后饱含龙湖祝福的小礼物送到每一个寿星手上,这一刻不同姓氏的业主,都是龙湖大家庭的家人!“没想到龙湖这么用心,虽然我们大多数人都不在今天过生日,但实实在在给了我们一个大大的惊喜,这也说明我当初的选择没有错”,业主梁先生手捧着蛋糕笑着说。蛋糕分享结束后,现场还有精彩纷呈的互动游戏供来宾参与,业主朋友们化身愤怒的小鸟,射击小猪玩偶,当天无论年纪大小,都童心十足,一时间加油声、叫好声,此起彼伏!这就是龙湖的幸福生活,邻里融洽关系的写照!龙湖生日会,每月月末开启,与其说是为业主庆生,不如说是找个由头欢聚,选对了生活,每一天都可以是生日!龙湖·盛世华府,武清友谊旁的臻品住区,建筑面积约86-150㎡全明美宅,你幸福生活的开始!营销中心地址:天津市武清区友谊商厦对过(龙湖盛世华府底商)电话:022-8839 7777扫码了解更多天津龙湖的精彩活动↑
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  • 2017年房企上市公司十大谜团,这家公司居然占了三条!

    2017年房企上市公司有十大未解之谜,这家公司居然占其三:1.净负债率(负债净额除以权益总额)47.7%。在实际销售过千亿规模后,这家公司凭什么能够保持如此低的净负债率?这是2017年地产上市公司十大谜团之一。2.租金收入25.9亿元,2017年当期需要偿还的融资成本34.05亿。租金收入接近覆盖当年的融资成本。全行业做梦都想实现的事,这家公司居然高标准实现了。这是2017年地产上市公司十大谜团之二。3. 平均借贷成本年利率4.5%。作为一家民营企业,借贷成本不输央企中海、华润!这是2017年地产上市公司十大谜团之三。除了三大谜团,还有两大看点:4.2017年销售额1560.8亿元,已售出但未结算的合同销售额1342亿元。换句话说,在2017年,这家公司已经提前锁定2018年的千亿销售业绩。5.核心权益后利润率13.6%。请注意,这是去除少数股东权益、评估增值等影响后,没有注水的现金净利润率。看到这五组数字,可能大家已经猜出它是谁?龙湖地产?错了!龙湖集团!刚刚改了名。荷花开后西湖好,载酒来时。3月23日,正是“载酒来时”,龙湖在香港发布2017财报。业绩发布会上,吴亚军身着干练的白底黑衣职业套装,一组荷花挂在领口,像是一串加冕的桂冠,一串由数字编织的桂冠,带着上述谜团的桂冠。▲龙湖集团董事长 吴亚军龙湖,你到底是怎么一位神奇小朋友?8年前,笔者在《证券市场周刊》公开质疑龙湖:一家房企最理想的是有龙湖的净利润率,又有万科的资产周转率,然而这是两种不同的经营战略,冰炭不同炉,而龙湖却一直试图冰炭同炉。批评之辞背后之意是:要么放弃净利润率做规模;要么放弃资产周转率要利润。实际上,这道“非白即黑”的两难选择题一直困绕地产行业。比如近年来生猛如融创,在规模面前,牺牲了利润。再比如恒大、碧桂园,都曾饱受投资者高负债批评,实现惊险的规模一跃。“非白即黑”的背后是“铅球论”和“气球论”。铅球代表重资产运营模式,个头越大(规模越大),铅球越扔得远;气球代表轻资产,可以飞得很高。如果你想既玩铅球,又玩气球,走得又远又高,难于上青天。两难背后,引出第一个行业难题——要规模还是要负债。这是地产行业的两条跑道,一条是土地升值跑道,一条是资金成本跑道。当土地升值跑过资金上升速度,房企肯定要多多储备土地,持有储备土地就意味着高回报。对上市公司的估值参考标准,土地储备就成为重要的衡量指标。这就是“铅球论”——房企要规模,就必须负债买地,土地越买越多,负债越买越重。但是,龙湖在2017年的实际合同销售额超过千亿,净负债比居然只有47.7%!为什么?凭什么?先来看净负债率公式的分母——权益总额。权益总额(不含少数股东权益)2013年是369亿,2017年翻了近1倍到706亿。如果加上少数股东权益后,2013年的权益总额是398亿,2017翻了2.7倍到1062亿。这意味着什么?龙湖的少数股东权益对总权益增加很大。换句说话,龙湖合作开发项目越来越多。可能很多人不明白,为什么龙湖合作加大,各项负债指标依然良好。我们仔细回忆,龙湖是从什么时候开始提冲千亿目标?在冲千亿之前,有一个非常至关重要的动作,你们发现了没有?大约是在2017年初,龙湖内部相关人士在非正式场合提到千亿龙湖。2017年上半年就完成一个大动作,从2013、2014、2015连续三年徘徊的500亿跃升到922.5亿,同比上涨139%,完成年度任务84%。此前,龙湖一直饱受行业非议——战略保守。上面我们提到过,要么铅钱模式,要么气球模式。背后问题关键是:要么土地便宜,要么钱便宜,否则无法管理一个健康的资产负债表。土地价格越来越高,这是无法改变的事实。钱越来越便宜,有没有可能?细心的朋友发现:2016年1月,率先获得惠誉“投资级”评级,展望稳定;2016年10月,获得标准普尔“投资级”评级;2017年3月,获得穆迪“投资级”评级。至2017年3月,龙湖成为境内外全投资级民营房企。这在中国的民营企业中,龙湖是第一家,而且到目前没有第二家。获得“投资级”意味着什么?一句话总结是:全世界最便宜的钱,随便你花。1.2017年7月,龙湖首次以投资级形象登陆美元债市场,5年期,4.5亿美金,获得投资者疯狂追捧,以票息3.875%收官;2.6个月后(2018年1月),龙湖卷土重来,龙湖再次成功发行8亿美元优先票据,3亿美元,5.25年期,票息3.9%;5亿美元,10年期,票息4.5%。跟上次相比,维持低成本,更长年期。这就是房企的第三条道路:龙湖模式。也就是这一年,龙湖发力规模,扩大合作,股东权益猛增。2015年,股东权益是625亿;2016年是751亿,2017年是1061亿。并且在2017年的财报上,显示出规模和负债率的完美匹配。换句话说,龙湖多年的潜心修炼,“严守财务纪律”之花,终于绽放出“投资级”之果。严格地说,其实是龙湖式战略坚持。这个道理,任何一家房企都能想明白:1.当房子升值速度减缓,持有资产回报率降低,土地储备的升值自然就减弱。2.当土地升值速度低于资金成本,大量持有的资产可能为负。因此,房企必须调整自己的战略,从铅球模式转向气球模式,要从赚取资产升值转向赚取服务增值。房企从土地升值回报率,转向服务增值回报率。所谓增值服务,包括物业管理、商业运营,以及时尚的长租公寓。这个道理,大家都明白。但是,当市场一次次陷入冰点,一次次迎来小阳春,侥幸闯关成攻,如此反复交叉,更多人选择了“赌性”,赌铅钱球式成功。当然,凡事绝则错。土地升值速度超过资金成本时,坚持铅球模式,容易获得高回报。当房价上涨受压,持有储备土地回报率降低,甚至不能弥补持有期的资金成本时,气球模式就容易获得高回报。市场反复之时,坚持、坚守和变通之道,更为重要,绝对化则错。但是,有一样东西至关重要,即运营效率。在铅球模式下,高周转是不二法门;在气球模式下,服务效率是不二法门。很多企业意识到这一点,为什么没有和龙湖一样转型成功呢?曾经有研究机构做过测算:假设投资物业的毛租金回报率10%,净租金回报率5%的情况下,投资物业在总资产中的占比每上升10个百分点,周转率和杠杆率的降低将导致开发物业的销售额增速下降30%。因此,地产行业需要金融模式的创新来破解这个难题。总结过往的经验,有破解两招,关键是金融创新。一是传统的租售并举的传统模式。二是美国模式。美国模式不适应中国境内的房企,因此忽略。第一种模式要求轻重并举,货如轮转,住宅销售提供现金流,安全的债权融资为辅,提前布局轻资产战略。布局轻资产战略,又分为三个方向。一是选择业务线。企业要在产业链条中,根据自己的资源禀赋寻找适合自己的最优价值链,比如住宅、商场、酒店、写字楼等产品线上细分,再细分;二是商业模式创新。在运营环节上,寻找自己的效率最大化回报环节,比如在开发、招销、销售、物业管理、运营等环节上,创造自己跑赢同行的回报。三是搭建资本平台。既然是轻资产,必然要求减轻资产负担。扁担要换着肩膀扛。这就需要搭建一个足够强大的融资平台,包括债权融资平台、资产证券化平台等,在此基础上,精心准备金融产品创新。三个方向指向三个价值再造空间:一是企业自身的战略资源优化;二是商业模式的再创新;三是金融模式的再创新。8年前,龙湖就有过规划:到2014年,龙湖预计商业地产持有目标将达到200万平方米,国内运营的商业项目将超过30个,所贡献利润将占公司利润总额之15%-20%。200万平米的商业完全持有,龙湖彼时商业面积33万平方米,每年计划增加42万平方米的商业,4年共计增加167万平方米商业。8年后,最新的财报显示,龙湖已开业商场的建筑面积为258万平方米(含车位总建筑面积为337万平方米),整体出租率为95.3%。8年后,商场总销售额人民币156亿;总客流3.2亿人次。已开业冠寓的建筑面积为58万平方米,整体出租率为46.0%,其中,开业超过三个月的项目平均出租率为67.1%,开业超过6个月的项目平均出租率为91.7%。至此,龙湖以往宅开发销售为核心,商业运营、长租公寓及物业服务四大主航道业务并进的多维布局。如果把时间轴拉长,不只是8年,更是25年来的时间坚持,不走寻常路,是时间的玫瑰,是战略理性的坚持,也创造了地产行业的奇迹,打造出一张健康的资产负债表,获得了国际资本市场的认可,最终完成了一个完美的现金流闭环。龙湖的第三条道路,是轻重战略的完美结合,体现出周转率和服率增值率的双提升,背后是韧性、耐力、长跑的胜利。理解到这一点,就不难理解谜团之二和之三。为了加深理解,我们总结出如下几个指标:1. 回款率;2. 权益拿地金额/签约额;3. 融资成本/净负债率;4. 拿地额度/负债率在严格管理资产负债表的同时,不仅境外融资平台表现出色,龙湖境内的融资平台也在同步搭建,且屡创行业第一:2018年3月,龙湖将要正式发行首期住房租赁专项公司债券,创行业第一;2017年2月,龙湖成功发行房地产行业首只绿色债。……龙湖的第三条道路,供全行业借鉴。
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  • 最美滨海,大美加载

    联发·静湖1号,联发集团35载高端人居经验之大成,同时,也是集团开启全国战略以来,首个落子北中国的“1号系”作品。依托近1.17平方公里静湖水资源、近距滨河公
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  • 随“吾”同行 领跑2018

    “新城吾悦杯”,津南区公益健康长跑,全城招募中!我们准备了很久很久,今天终于要把这个好消息公布于众,由津南区政府,天津市咸水沽新城吾悦房地产开发有限公司联合举办的“新城吾悦杯”津南区公益健康长跑,将要在这个万物苏醒的春天,正式启动报名。无论你是谁,无论你多大年龄,我们都希望你,可以跟我们一起在奔跑过程中迸发生命的活力,这一次我们用跑步,来证明公益的力量,这一次我们用跑步,来诠释生命的定义,春光无限,年轻有YOUNG,4月15日,咸水沽镇海河故道公园,“新城吾悦杯”爱心公益健康长跑等你来参加!(天津新城吾悦广场官方公众号)新城吾悦广场50万㎡城市综合体,集10万㎡主题购物中心,5万㎡主题商业街,商务写字楼,水岸华宅,叠拼别墅于一体。打造津南商、办、住、娱、购一体化的都市生活集聚地,项目东接咸水沽老城区,西临海河教育园区,地理位置优越;周边环伺天津大道,津沽公路,津岐公路等城市干道,驱车出行畅通无阻;连接城市轨道的地铁8号线(规划中),其首站就设在新城吾悦广场地下,势必为区域发展,产品增值助力。新城吾悦水岸华宅,承袭吾悦华府系列精工品质,项目目前在售户型为115-140㎡(建筑面积)经典高层,在园林设计上,完全尊重原有地形地貌,打造5大园林体系,建筑比例、空间布局更巧妙迎合了生活尺度,最大超100米楼间距,视野更胜一筹;独特人性化会客庭院,精装入户大堂,人车分流的交通设计,将便捷与自然融为一体,让业主感受无上荣耀。115-140㎡(建筑面积)水岸大宅,现正火爆销售中主题商业街即将启动,30-200㎡(建筑面积)主题街铺,不容错过营销中心地址:天津市津南区咸水沽二八线与南环路交口VIPLINE:2857 7777
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  • 不一样的龙湖正在路上 但这点却永不改变

    2017年度业绩会当天,实现最亮眼业绩同时,龙湖还官宣了一则重磅消息:“龙湖地产有限公司”拟更名“龙湖集团控股有限公司”。按董事长吴亚军的说法,将出现一个跟以前不一样的龙湖。如果仔细观察并不难发现,今天的龙湖相比过去,已经不只是别墅专家、园林大师的长相,多个变革伏笔早已埋下:地产开发仍为核心,商业运营、长租公寓及物业服务快速崛起,形成四大主航道业务多维布局,同时康养、产城等点心业务崭露头角。2020年,龙湖在力争地产销售收入达成3000亿元的同时,更提出了经营型业务收入超过150亿元的愿景,业务航道越拓越宽,连接空间与人的生意越做越大。但立志要在传统行业里,成长为未来企业,龙湖决心要做的改变更大更多。基于能力、战略视野、业务协同的设计,更名后的龙湖将深度探索及参与城市空间和服务的重构,将各个业务围绕客户数据价值、核心竞争力、品牌等层面积极协同,酝酿产生新的机遇,谋求在垂直领域的专业技术沉淀释放更大能量。更进一步,龙湖最终想达成,是把握大好时代,多方共赢未来。“基于现有业务空间场景,借助新技术更好触达客户,服务客户,更好地让盈利稳健增长实现对股东承诺,让员工得到更好发展平台和收入,这是龙湖一贯的初心。”龙湖首席执行官邵明晓说。龙湖变了吗,变得是战略格局和能力。龙湖变了吗?初心未变。图中人物从左到右依次为:龙湖集团首席执行官邵明晓、董事长吴亚军、首席财务官赵轶以下为龙湖地产2017年度业绩发布会,龙湖集团董事长吴亚军、执行董事兼首席执行官邵明晓、执行董事兼首席财务官赵轶、高级副总裁王光建答记者问实录:关于公司战略与更名:Q:今天公司发布拟更名公告,提出四大主航道业务和其它正打磨业务,是不是说明龙湖现在整体大策略是做加法?邵明晓:不是简单做加法,还是基于宏观变化,包括客户变化的调整。首先,让龙湖各业务协同更加强化;第二,让龙湖在效率、成本、用户体验和数据方面更整合统一;第三,让整个公司更加稳健,实现有质量增长。现在中国正在进行产业升级和经济转型。首先是控制杠杆,第二是不断弱化房地产投资属性,第三个是各个城市,尤其大城市都在做产业升级。这个大背景下,我们的战略方向依然是围绕房地产主业,也就是空间营造,为客户做更好的服务。当然,四大主航道业务也是有顺序的,首先,新房销售依然会保持稳健增长,因为中国城市化还远没有结束,新一轮人口流动还在进行,我们力争规模保持在前十左右。第二,商业运营,我们会持续在高能级城市去拿一些好位置的,人口密集区的地铁上盖地块来做天街。这个业务我们已打磨多年,年回报率都在6%以上。团队相对成熟,也在不断创新,再加上中国消费升级,相信会保持稳健增速。但我们会根据整体资产负债表的能力来确定每年投入量,控制好速度,这一业务如果能保持前五,就基本达成目标。第三,长租公寓,去年冠寓开了15000间,今年还会新开5万间左右。长租公寓的业务模型目前还在打磨,属投入期,基本能打平,最终目标要把它变成赚钱业务,做到行业前三。进入相对成熟期,轻资产类的长租公寓毛利率35%左右,净利润率能到12-15%,以后如果能做到15%甚至,IRR 20%以上,将是非常赚钱的生意。我们可以通过这个业务触达中国最有活力,20-35岁的年轻人,这部分客户数据对我们更有价值。第四,物业服务,一方面是龙湖品牌支撑,另一方面现在已找到盈利模式,未来规模能够保持前十,就基本符合我们预期。以上四大业务,就是龙湖主航道业务,也即战略业务。除此以外我们还会尝试创新“点心”业务,比如养老和产城,但这两个业务尚未达到一个大规模,可列入战略业务的时机,目前还在继续摸索中。Q:公司更名龙湖集团,是否是为了分拆业务做准备?吴亚军:更名是基于自身能力、战略视野和业务协同的设计,不是为了分拆,或者为了财技、估值,龙湖不太看这种机会。我们希望通过更名,各业务在客户数据价值协同,核心竞争力协同以及品牌协同上,产生新的机会,有利于我们吸附资源和人才,让龙湖在垂直领域的专业技术沉淀释放出更大能量,所以这次更名也意味未来将出现一个跟以前不一样的龙湖。邵明晓:通常理解成为集团后,下面几个板块,到一定时期可分拆掉。未来会有这个可能性,但这不是目前的战略方向,龙湖的战略是把几个业务协同和整合打通。如果每个板块都成为独立上市公司,它们之间的协同性会打折的。我们更倾向于,无论是住宅、商业、物业,还是长租公寓,四大主航道业务都是龙湖集团不可分割的战略核心资产,尽量在一个大池子里做协同。更好地服务客户,更好地让盈利稳健增长实现对股东的承诺,让员工得到更好的发展平台和收入,这是龙湖一贯来的初心。单纯的,短期的用某个业务去搞资本运作,龙湖不会做。今年龙湖提出“空间即服务”,不是说要搞全新东西,而是要基于现有业务空间场景,借助新技术更好触达、了解、服务客户。我们内部正在搭建IT基础设施系统,希望在成本、效率、体验上做更深入的数据积累,这个池子将是一个不可分割的大体系。关于财务:Q:入账毛利率有上升趋势,2017、2018年销售平均单价一路上升蛮多,今年单价有没有预计,在限售限价情况下我们怎么做。赵轶:毛利率集团一直引导在25%到30%区间,2017年干得非常好,2015年到2016年两年的一些高房价项目进入协同管道,毛利率冲到34%左右。未来,我们布局的一些城市,政府或多或少有限价政策,预测这一两年,一方面管道中的项目非常不错,一方面会面临政府政策管制。我们的原则是只要达到合理毛利率,会坚持卖。未来这一两年,公司毛利率不会大幅增长,但会稳定保持在30%左右水平。关于人才:Q:去年公司高层有些人员变动,现在对于人才引进培养,这块内容是怎么样的?邵明晓:人员流动很正常,回头看龙湖过去三年、五年甚至更长,每年都会有些迭代。总体有几个原则:第一,龙湖非常尊重每个人个人发展意愿,并且给提供最好平台和机会。第二,每年龙湖也会主动做些调整。我们一直坚持内部人才培养,包括仕官生,也就是管理培训生,营销“绽放”,物业“点将”、校招生也一直坚持。现在龙湖地区总经理当中超过8个人,都是我们8-10年前的仕官生,80后,走到管理岗。所以龙湖人才迭代有非常系统化、体系化的准备,这实际跟我们业务发展非常匹配。关于投资:Q:龙湖去年销售额挺高,买地花费也涨到740亿元,今年买地目标有提高吗?去年龙湖要加大大湾区布局,可最后储备没有太多,比例上不大,请讲一下大湾区布局及未来发展。邵明晓:我们买地坚持量入为出原则,一直保持稳健资产负债表,全年净负债率保持在50%到60%之间,半年保持在60%到70%之间,当然2017年龙湖净负债率47.7%,这也是合理范围内。这么多年,买地份额跟公司增长是匹配的,去年买地花费740亿元,今年肯定还会略增一点,但不会突跳。我们还是按照既定原则,保持每年净收入20%以上增长。从意愿上讲大湾区肯定要不断加仓。但实际也不能一天就把这个区域占满。在大湾区,珠海龙湖现在已有三个项目,深圳第一个旧改项目已拿到实施主体确认,实施主体确认相当于二级市场拿到地,项目在深圳龙华区,十万平米,非常好的位置,住宅项目,同时深圳还有公开市场拿到盐田项目。广州多个项目布局,品牌影响力已建立,已有一个交房周期,客户认同感比较强。总体上,龙湖目标是要持续加大湾区投资力度,当然具体进度还要看实际。在香港已有一个项目,不会过多加仓,香港总体上是战略性布局,大湾区的一个部分,但毕竟它的周期相对长,所以我们更多集中在其他九个城市。Q:龙湖地产对新进城市是否有所考量,是否在海南、三亚有一些潜在项目推进?邵明晓:海南市场几年前确实没在我们扫描范围内。但现在我们确实有团队在海南看地,和大湾区逻辑一样,未来海南在整个中国版图上,有独特性和稀缺性,龙湖的产品和服务应该过去。还有一个非常重要的原因,我们的龙民,很多客户在问,为什么龙湖不在三亚、海口有项目。总是被问,我们干脆就做吧,我们派了个团队看项目。现在土地机会确实比较难,但我相信生意没有早晚,只要我们在那儿用心找,还是有机会。现在龙湖已进入36个城市,包括一些大城市圈周边城市。在龙湖核心管道里,目前还没落的城市包括石家庄,南宁。大湾区9个城市都在管道内。我们核心是围绕未来人口净流入城市,比如贵阳,太原我们也在看。关于销售:Q:今年销售目标2000亿元,管理层怎样考量的?邵明晓:销售目标定为2000亿元,其一是对今年市场判断,龙湖业务所在的36个城市,尽管限价存在,但去化周期都在几个月左右,客户端踊跃。再加上这些城市都加大人才引入力度,最近北京也出政策,这些城市我们坚定长期看好。从市场端,龙湖稳健增长没有问题。其二,从买地和供货情况看,今年可售货源差不多3000亿元,完成2000亿元销售是非常合适的目标。今年前两个月销售也符合预期,总销售额已经290多亿元,估计一季度会超过400亿元,龙湖一贯按照稳健节奏完成承诺。关于商业:Q:商业会在未来发展业务中占多大份额?邵明晓:龙湖四大主航道业务整体上同步推进,但地产开发还是最主要业务。从未来业务份额看,商业比重会逐步加大。未来五年,按照每年增加一到两个百分点利润占比,不会突跳式增长。我们继续坚持每年回款10%作为上限,投入在除地产开发销售以外的持有业务。关于物业:Q:2017年物业盈利相比2016年有下跌,虽然毛利率是差不多的,原因是什么?邵明晓:龙湖物业收入里非物业费收入占比,在行业里名列前茅。这得益于两三年前董事长亲自推动的一个变革:科技物业。通过增效及提升客户体验的增值服务来提升物业收入。龙湖物业毛利率20%以上,还是比较挣钱的。物业板块我们会继续培养并做大,短期没有分拆计划。龙湖物业管理规模已到2亿多平方米,从2017年开始有选择地外拓,我们会挑选与我们的客户群匹配,同时测算也能盈利的物业来接管。王光建:2017年龙湖物业外接了大约1.2亿平米,因为缴费率不高,投入也有所增加,对毛利有一定的影响。但总体来说,龙湖物业单平米的收费,以及非物业费收入占比,在行业内名列前茅。我们不会去追求过高毛利,为大家提供更好的物业服务才是初衷。尽管外接增多,我们物业管理质量没有下降,客户满意度还在持续上升。邵明晓:龙湖物业收费率一直在95%以上,在行业内是非常高的水平。在外拓接管物业后,可能会有一个滞后期,但随着收费率提高,增值收入提高,盈利慢慢会上来。物业是龙湖的核心战略资产,我们会非常小心认真地去把它做大做强,它是整个龙湖有机体的一部分,而且是用户体验非常重要的内容。吴亚军:过去三年龙湖物业花了很多时间,积淀了很多管理、技术人才,目前龙湖物业建立的系统在行业里具有领先意义,不管是软件还是硬件,比如物业云,IOT技术,员工管控与赋能等等。正因为如此他们才能实现行业的高效能,也能实现在同样的能效下提升收入和利润。虽然短期出现了因为接管培养的人才储备或者是硬件的改造投入,这些影响了当期的利润,但长期并不担心。邵明晓:我们越来越发现物业对龙湖是非常好的业务,去年物业收入20亿,未来几年增速可能会加快,到2020年会到达到60亿左右规模。龙湖商业到2020年也会超过60亿的租金收入,如果再加上长租到2020年超过30亿的租金收入,到2020年龙湖的经营型收入会超过150亿。这对公司应对未来行业变局是非常大的支撑。龙湖为什么能够成为民营房企中唯一一个全投资级的公司?评级机构是很看重经营性收入的。我们越来越意识到它对公司长远发展的重要性,这不是一蹴而就,龙湖过去多年一直坚持自己的战略,非常坚定坚决执行,才有了今天的红利。我们的资本成本只有4.5%,比去年又下降了。过去三年,在整个行业加杠杆的过程当中,龙湖可能是唯一一家没有用过非标、影子银行、信托的,我们没有用任何高成本融资的方式,非常自律,才使得今天的龙湖有这么多授信额度,这给物业的发展也创造了非常好的条件。关于创新:Q:请介绍产城、养老两个业务的发展思路。邵明晓:养老和产城,我们内部叫点心业务,它占我们份额并不是特别大。养老业务,我们在重庆开始做尝试,有一两个项目在推,现在不会对整个营运造成大影响,包括投入和收入。我们判断,真正活跃的养老客户人群,可能还得几年才能真正崛起。60后这批人进入到退休年龄时可能会是爆发期,现在肯定要做些准备。龙湖在杭州、北京、上海等高能级城市,布局了一些产城项目,也在打磨产品线,里面有很多办公,创意空间,当然还有产业内容,规模上也不大。这两个业务龙湖会持续打磨,有了好模式,发现有迅速扩大规模的机会,我们可能也会把它列到战略里面,但短期内看不到。Q:去年底龙湖跟华人文化有个合作,谈一下合作细节,以及它如何跟四大主航道业务发生关系?邵明晓:华人文化合作还在打磨过程中,有几个要点:第一,院线合作,华人文化收购了UME院线,龙湖天街跟它有合作。第二,华人文化有些IP,在龙湖购物中心内部,可做一些客户端活动,这非常有价值。第三,如有可能,我们会在一些重点城市,合作开发一些偏文化概念的产城项目,实际上就是一个组合项目,是龙湖的一个产业伙伴。
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新房快讯

  • 龙湖·春江郦城项目预计2021年6月底交房

    龙湖·春江郦城项目位于武清杨村友谊百货对面,交通便利。项目于2019年9月27日小高层12# 17# 4# 5# 四栋楼,户型面积85㎡、100㎡、112㎡、115㎡、143㎡,共计224套房源,均价20000-22000元/㎡左右。该项目目前小高层25#、26#、27#、29#、31#、32#、33#在售,17层到顶,一梯两户,面积112㎡、143㎡、147㎡、164㎡三室,均价21313元/㎡,预计2021年6月底交房。以上信息仅供参考,详情请咨询售楼处。
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  • 正荣紫阙,冠誉首开

    南开正心,长虹之畔,都市繁华之上,大隐于市。约149-218㎡传世低密大宅,持续热销中。御制 约7.5米宽威仪客厅、南向5开间、单户面宽最宽可达19米,纯南北大横厅、奢华主卧套间、私梯入户等五重大家境界,将奢阔尺度尽揽一宅,纳尽长虹公园与庭院美景,满足大家“城央大隐”的生活哲学及大家望族的居住礼序。
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  • 中冶德贤华府开盘信息

    10月12日盛大开盘,首开钜惠中,到访享好礼
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  • “天”生出色,“住”定辉煌,天津住宅集团实力国企强势进驻

    天津住宅集团历经二十余载发展,形成了以科技为先导、以全链产业发展为特色、以建筑产业现代化发展为目标的大型建筑产业集团。奉行以服务社会为己任的国企精神,与天津共发展、同命运。从百年风貌建筑的修建重建到品质住宅的开发建设,从诸多城市名片项目的精心打造再到本土民心工程屡创第一,如百年鼓楼的重铸、和平路金街的打造、津湾广场、海河剧院、民园体育场、大兴机场等诸多地标性建筑都印证了几代住宅人的努力。天津住宅集团所开发项目曾多次荣获广厦奖、鲁班奖、詹天佑奖、国家优质工程奖、中国绿色建筑三星等国家级奖项,获奖总数位居全市同行业前列。
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  • 天住·君山府——州河湾广场1F、世纪联华(天一店)2F外展场正式

    天津住宅集团,蓟州新作君山府,迭代升级新中式宜居新品,低密华墅、电梯洋房。州河湾广场1F、世纪联华(天一店)2F外展现已开放,恭迎品鉴。
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  • 【远大城】周边有多条高速线路

    远大城项目周边有多条高速线路,去往项目可自驾:北京出发走京哈高速转津蓟高速,温泉城出口下向南沿宝白公路行驶约4公里;天津出发走津蓟高速,九园出口下,行至宝白公路向北继续行驶4公里。
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  • 联发锦里新品洋房即将亮相

    联发锦里新品洋房本月即将亮相,建筑面积约130 ㎡四室两厅三卫,全生命周期多功能洋房。瞰景央座,楼间距舒适,居住感宜人。预计均价28000元/平米。 联发锦里南开旁,华苑西,三号线地铁口,纯洋房住区,社区内打造自由维度的森林智慧花园,通过流动空间与自由平面的艺术手法演绎自然写意的生活场景。主推建筑面积约95-130㎡全优户型。  
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  • 天津津南小站芙蓉公馆装修体验馆8月31日盛大开放

    售楼处热线:022-88738888户型:洋房:90㎡、101㎡、108㎡、119㎡、133㎡、143㎡小高层:93㎡、108㎡
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  • 金地悦城大境洋房

    金地悦城大境为金地集团深耕天津16载精建20盘,落子布局空港经济区核心居住板块。空港经济区为全国第三大空铁联程综合交通枢纽,交通四通八达,项目3公里内集教育、医疗、休闲、商业为一体的城市级醇熟配套,涵盖幼儿园到高中全部优质教育资源,天津实验小学、天津一中滨海分校,天津医科大学总医院空港医院、泰山肿瘤医院、中国人寿康养中心、SM滨海城市广场、新燕莎奥特莱斯、欧贸中心等。项目占地面积147656.20㎡,建筑面积335241.92㎡,容积率1.6,绿化率40%,金地31载厚积洋房专家,倾力打造名仕系系列低密改善纯洋房社区,以“科学筑家,智美精工”设计理念全面进行产品升级打造,为城市新富阶层人士打造理想美好生活空间。
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  • 实地·天津蔷薇国际展厅开放

    实地·天津蔷薇国际项目位于天津市东丽区军粮城示范镇,地处津滨发展主轴,距离天津外环11公里,到天津机场10公里。项目周边配套交通除高速外,还有京津城际延伸线军粮城北站、津滨轻轨9号线。项目南侧中街商业广场业态涵盖餐饮、电影娱乐、购物等。交通便利,生活氛围浓厚。项目总规划24栋楼,其中7层到顶的洋房19栋,12~13层到顶的小高层5栋。目前城市展厅已盛大开放,诚邀品鉴。
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  • 悦湾河畔公寓高层5、8号楼在售

    悦湾河畔公寓高层5、8号楼在售,均价27000元/㎡,水、电、气、热民用,现10层以下推出特惠房源,23980元/㎡,总价146万起,含精装(4000元/㎡)主推61、63、65/85、88、120㎡户型。5号楼32层到顶,2梯5户,8号楼30层到顶,5梯10户。项目位于河北区胜利路与兴隆街交口附近,周边生活配套较为齐全。以上信息仅供参考,详情请咨询售楼处。
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  • 加推高层

    预计加推高层产品和在售产品信息。
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  • 天地源·熙樾台加推

    天地源·熙樾台已于2019年8月11号加推1、3号楼,10层到顶,1梯2户,户型建筑面积规划为122-132㎡,均价44000元/㎡,现项目剩余少量洋房房源在售。项目4号楼即将加推,7层到顶,建筑面积131-139㎡。
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  • 联发锦里开盘信息

    8月10日开盘
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  • 营销中心盛大开放

    2019年8月10日,中海·城市广场·钻石湾营销中心盛大开放
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  • 1、3号楼预计8月加推

    天地源熙樾台1、3号楼预计8月加推,正在进行意向客户升级,户型建筑面积为122-132平米,10层到顶,1梯2户。价格及具体加推时间请咨询022-66887788
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  • 天津华侨城纯水岸洋房

    A1A2项目以“英伦水郡 全龄乐享”的理念,打造以“湖岸品质、生态多元、全龄健康”为亮点的英式风格社区;将传统的英伦地域元素融入现代建筑语系,沉稳大气,充分融合了古典韵味与现代风格。超大楼间距提升景观空间,争取了更大的视野及采光,保证了业主日常生活的私密性,并可俯瞰丽湖独特的生态及景观资源。
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  • 天津华侨城天鹅堡预计9月加推

    预计9月加推新地块高层、洋房别墅,具体开盘时间和价格待定。天津华侨城天鹅堡为天津华侨城内高层产品,建筑面积约49.84万平方米。(此信息仅供参考,详情咨询售楼处)
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  • 目前南苑一批次即将售罄热销

    目前南苑一批次即将售罄热销;二批次新品75-142㎡都会洋房火爆加推
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  • 7月7日售楼处开放

    7月7日售楼处开放
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  • 春曦书院面积价格

    春曦书院在售价格约14000-18000元/平方米,花园电梯洋房是以5-10层到顶的产品,面积在90平米,120平米和140平米的两居至三居户型。高层则是29层2梯4户的产品,面积在90平米-110平米的两居和三居的户型。
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  • 2019年6月9日加推

    2019年6月9日加推B地块6-8号楼共计236套房源;2019年6月末交付A地块叠拼产品3-4号楼、21-32号楼。
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  • 展示中心亮相

    2019年6月30日展示中心亮相
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  • 新城悦隽公元项目待售 产品均价待定

    新城悦隽公元项目将于7月13日启动客户开盘前升级活动。项目主打产品为5-11层毛坯洋房,规划户型面积约94、110、127㎡,目前售价待定,开盘时间待定。
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  • 7月10日售楼处对外开放

    中国铁建花语津郡项目售楼处将于7月10日正式对外开放,售楼处位于金钟河大街与红波路交口。项目预计7月底首开,高层31层到顶,两梯四户,面积为88㎡两室,99、121㎡三室,洋房7层到顶,一梯两户,面积为125㎡三室。以上信息仅供参考,详情咨询售楼处。
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安徽快三上线视点

  • 宁河心,河景房,名校旁,首开在即

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  • 何建华: 地产界特种兵 厚德载物 福满晟津

    导语:人的一生有三个重要的节点。二十弱冠,懵懂成长,踌躇志满。三十而立,意气风发,快速成长。四十不惑,人生充裕,阅历丰满。安徽快三上线潜心20载,从成长期向稳定期坚定前行。在前行的路上与各行业领袖,聊聊二十年的变化,展望未来生活,与诸位行业态度领袖一同向态度创新,致敬!“以匠心 致创新”安徽快三上线20周年天津地产领袖系列访谈,对话福晟集团董事常务副总裁 天津区域董事长 何建华从特种兵到地产副总裁 第一份工作一干18年在何建华身上有两个重要标签,一是“特种兵”到地产的成功跨界,二是“27岁提高管,30岁做副总裁”的福晟传奇。从特种兵到福晟集团副总裁,人生的每个重要转折点,何建华都慎重把握。本想脱下军装穿警服的他,却在等待工作分配的时候机缘巧合来到云星地产(福晟前身)。何建华说,福晟给他的感觉是一个爱学习、重视人才的企业。企业虽然不是很大,但很有亲和力。与其去拿铁饭碗,不如找一个空间更大的发展机会。何建华留下来,完成了人生的一次跨界。直到现在,这是何建华的第一份工作,一干就是18年。见证福晟腾飞 天津团队:练内功 做产品18年来,何建华从一位普通员工成长为集团高管,福晟集团也在不断发展。从50万注册资金、100多人、广州起家的云星地产,到现在成长为大型跨区域综合性房地产开发企业,福晟集团。何建华也见证了福晟的腾飞。现在的福晟集团,业务覆盖九省十五市,在广东、天津、福建、四川、湖南、江苏、江西、广西等省市均分布福晟标志性项目。2016年,福晟位列中国房地产百强企业第57位,中国民营企业500强第160位,品牌价值已经接近70亿,实现了快速增长。福晟集团立足福建,面向全国,以品质战略领跑未来市场。天津津南福晟钱隆学府的销售神话、团泊生态地产福晟湖语公园的问世,都是福晟产品对天津的诚意。何建华说,福晟集团未来将把天津区域作为重点发展城市之一,通过招拍挂、合作及并购的方式,在天津区域实现更稳固的布局。在团队建设上,何建华用六个字形容“练内功,做产品”。通过不断的努力,扩大福晟在天津的品牌优势。打造“充满激情工作,享受快乐生活”的福晟企业文化。以下为安徽快三上线房产采访实录:问题:回忆一下20年前您的样子?何建华:20年前在部队,知道国家有很多大事。97年的第一个印象,邓小平同志离开我们。97年也恰逢香港回归,当时作为特殊部队的一员,部队要进入战备状态,保障香港的顺利回归。第二个印象,20年前从学校出来,整个思想懵懵懂懂,而且充满了理想。说是乘风破浪也好,对未来各个方面都是满怀期待。问题:谈谈您这20年来的“变”与“不变”。何建华:20年变化最大是从部队出来的帅小伙,到现在的成熟稳重,从“小鲜肉”到“老腊肉”。不变的是对工作的热情。福晟集团打造的企业文化是“充满激情工作,享受快乐生活”。企业要发展,一定要不断的去努力。我们不是知名的企业家,我们的企业永远在路上。但是工作努力最后的结果是回归到生活。福晟集团成立一个跑团,我自己也是每天走路,微信步数每天保证至少在10000步。尤其特别喜欢在天津海河边走,看海河边市民的生活状态。福晟集团的产品是中高端产品,针对中产阶级客户群体,这样也提醒我们要落地,不要忘了客户群在哪。问题:未来20年的对个人和企业的期待?何建华:福晟集团要打造百年老店还需要不断地激情的去工作,同时要加强学习紧跟整个市场的变化。中国的房地产市场实际上是政策经济。政策的调整如限购、限贷、限售等方面,包括上海已经推出的长租模式,企业拿地到手就不能卖了。所以我们企业如果一成不变,肯定是不行。我们要随着市场的变化而变化,才可立足。所以我想,未来的20年,特别是这近几年,福晟集团仍是房地产政策影响年。问题:从“特种兵”到执掌一个企业,军队的千锤百炼对于您日后企业管理有哪些助益?对于团队是否也是军事化的管理?何建华:作为一名曾经的人民解放军,我没想到进入到房地产行业。当年我的梦想是进入公安系统当警察。我等工作分配的时候,机缘巧合进入福晟集团。我在福晟一干就是十八年。这十八年,我看到了福晟集团的腾飞。从最初的一个城市,到现在九个省,十五个城。天津区域在福晟集团的区域板块里有点滞后。但福晟在天津很多年,有它的基础所在。如何进入一个快速车道,这个很关键。企业未来的发展,实际上是人才的竞争。而我们天津团队的未来发展,要练内功。福晟集团非常重视学习。我们工作的时候,就像部队一样,严格要求军事化管理。定了年度目标,季度目标,必须要想办法去执行,要让人骨子里有执行力。所以我想我跟我的团队一起努力,把天津区域做大做好。
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  • 安徽快三上线房产&盈想经纪2018地产综合服务战略合作

    安徽快三上线还拥有超过100款移动应用产品,八个大类产品布局,60余大王牌频道,产品竞争力极强。安徽快三上线房产,作为安徽快三上线大王牌频道的王牌,设置布局原生营销、大数据营销两
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  • 名流之宴:浅酌一杯美酒 细品浓郁醇香

    项目倾力打造20万㎡欧陆风情园林,因地制宜规划设计精致园林小品、景观植物、喷泉、跌水、休息亭、亲水平台等众多景点,完美演绎了欧陆古典的浪漫风情。
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  • 天津恒大名都:道不尽的曼妙人生,诉不完的幸福生活

    天津恒大名都(建面约)80-180㎡电梯洋房,在格调空间里演绎幸福的人生。在天津恒大名都就能遇见!恰是家境正好时,天津恒大名都电梯洋房实景呈现收官在即,全?
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  • 恒大帝景:全能丰盛配套 尽享一站式便捷生活

    恒大帝景大手笔巨资规划5.3万㎡临街商业综合体,令城市繁华生活下楼即可享受。雅致的咖啡馆、悠闲的茶社书吧、一站式娱乐休闲配置,满足您的日常消费需求和社交?
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  • 天津千人齐呼肚子疼 究竟有何内情?

    2016年龙湖地产正式入驻天津,聚焦城市发展潜力板块,为百姓筑建高品质卓居,对细节和品质的魔鬼追求让业界和业主十分钦佩。时值2018新年伊始,为感谢大家的支持
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  • 《演员的诞生》不够看? 来龙湖开心拧“麻花”

    天津龙湖携旗下全线项目共同举办了“欢剧龙湖 礼谢津门”业主答谢盛典,以一场开心麻花出品的欢乐舞台剧《婿事待发》,为寒冷的冬日注入了温暖,幸福着每一位津
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  • 龙湖天街 全国联袂齐跨年

    龙湖商业,正是秉承着撬动城市活力的理念,首入津门,在武清构建一个并肩国际的城市中产阶层综合体。未来,必将以更加丰富多样、异彩纷呈的商业体验,开启武清全
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  • 实地集团启用新标识 展示智慧人居生活服务商新定位

    历时十年潜行探索,实地构建的智慧人居生活体系已蔚然成型,以地产为圆心,拓展社区商业、智慧人居、房产金融三大领域,构筑智慧化生活社区,让每一位客户享受到
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  • 新城吾悦华府:答谢新城家人 感恩一路相伴

    天津新城吾悦广场是津南区首座商业综合体项目,是商业地产运营前5强新城集团,在天津大手笔打造的高端城市配套,由现代办公、购物中心、水岸高层、商街旺铺四大
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  • 远洋天津:秉持远虑与执着 成就百亿新巅峰

    远洋琨庭作为天津焕新壹号作品,在万众期待下,横空出世。项目以WELL为标准,从设计、选材到施工每一道工序均以WELL的102项健康标准为基础评测。项目开盘当日即
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  • 新城·樾风华:天津北部新区首席大盘 坐享5大区域红利

    新城·樾风华择址北辰区新环内(在建中),叠加【京津冀一体化】【北部新区建设】【外环线拓圆】【京滨城际铁路】【京津城际提升】5大区域红利,坐享城市发展的
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  • 新城樾风华 天津北部新区封面作品

    新城·樾风华作为区域首席大盘,建面约50万恢宏大城,容纳不同家庭的职业梦想,户户全明通透开间宽阔,多面宽朝南,让业主尊享明媚人生,社区更自有商业街、邻里
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  • 天津恒大名都:岁末一口价 新年住新家

    天津恒大名都,空港旁,醇熟宜居大盘。优雅水岸花园、业主俱乐部、恒大影城、商业街实景呈现,天津恒大名都的生活画卷已一一展开。
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  • 天津恒大帝景:城市水岸大宅 悦启2018更好的生活

    2018伊始,春节也近在咫尺。回首眺望,满心得意,梦想和事业大步向前。鲜少顾及的家庭生活也是时候进一步提高了。总结天津去年的地产市场,改善型需求被大量释放,购房者对高品质生活有了更多的需求。那么新的一年,什么样的改善型高端产品才更契合高净值人群的需求呢?恒大帝景作为天津房地产市场备受亲睐的改善型高端楼盘,凭借优越的区位和城市自然资源,以及世界500强恒大集团的实力品质保障,在跨入2018年之际,无疑为购房者们解锁了对理想住宅生活的想象,引领居者开启更好的新生活。一席阔境大宅,宽享大成人生人生宽境,匹配层峰人生气度。新的一年,更大、更宽的宅邸,不仅仅是为了匹配财富与地位高度,更是为了生活从容的享受,给家人更多的关爱,容纳更多欢笑。恒大帝景建面约129-275㎡轩阔大宅,以宽境,定义尺度生活。三室、四室、五室人性化布局,生活动线合理,让家人既能拥有独立的生活空间,又可令亲朋畅享餐客厅聚会时的其乐融融。更有约4m观景阳台和大面飘窗,让室外美景增添生活惬意,居住于内,每一刻都是愉悦时光,满足您的无限想象。繁华绿意兼得,出入皆惬意对于新一年的美好生活,我们总会有着永不满足的追求,既想要在大自然中栖息,安放烦躁的心灵,也想要居于一城繁华之地,感受便捷的都市时尚生活。新年置业恒大帝景,美好的生活愿望将如数实现。项目位于天津中心城区之上、海河北岸,毗邻天钢柳林城市副中心,多维交通线路环聚,便利速达全城,更享海河一线美景资源,6万㎡欧式精粹园林,繁华商业环绕之地,拥享社区5.3万㎡综合商业、2500㎡私享高端会所、5000㎡幼儿园等优质生活配套,兼得宁静和繁华的惬意人生。此外,恒大帝景拥有自持的国家一级资质金碧物业进行管理,凭借20年800余中高端项目历练的专业经验,为每栋楼配备一名管家,1对1解决生活问题,并配备一支专业的保安团队和多重智能安防系统,对社区提供24h安全保障服务,为居者的品质生活保驾护航。恒大帝景,建筑面积约142㎡电梯洋房、建筑面积约129-275㎡瞰景高层,礼献津门,静候君藏!尊享热线:022-84218888项目地址:天津市海河东路与昆仑快速路交口西侧
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  • 新城吾悦华府梦圆滨水情结 110-140㎡经典户型值得期待

    吾悦华府,追求的不止是自身空间尺度的舒适,更力求全方面为业主带来便捷的出行,奢享津南咸水沽醇熟配套,打造近50万方繁华商业,点亮津南中央生活。
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  • 来自新年的神秘力量“红”爆朋友圈!

    龙湖·紫宸首批6层纯洋房一经面市即刻红透全城,目前心动价房源席位不多,分秒递。元旦小假期期间,众多来宾挤爆营销中心,均为了抓住最后机遇抢到真正的好房子
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  • 龙湖物业:做美好生活的引领者

    2017年,龙湖物业启动了全国性社区活动“善亲节”。比起之前以生活服务为主的龙湖社区活动,善亲节更注重物业与业主、业主邻里之间的亲善融合与快乐共享,将社区
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  • 聚首龙湖庆元旦 惊喜跨年双重礼

    龙湖·天宸原著项目,作为龙湖地产首进天津的开山之作,定址海教园并肩天南大,由85-125㎡墅境洋房与210-235㎡联排院墅,共同组成了独具人文关怀的高端社区。
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  • 龙湖·盛世华府跨年专场举行

    12月31日,龙湖·盛世华府携手中国知名儿童团体“开心麻花剧宝贝”带来大型跨年儿童剧演出,一流的儿童演员参与演出,丰富的演出经验、灵动表演技艺再献震撼视觉
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  • 2017年末 鲁能泰山7号有些话想说

    践行低碳环保,倡导绿色出行。“青山绿水 大美中国”——鲁能地产活力骑行、绿色植树行动天津站迎春启动。鲁能与百名绿色环保志愿者组成骑行大军在海教园共同上
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  • 实地全年销售218亿创新高 极致产品力成关键

    从0到1是开创,而从1走向无限大,则是一场坚持不懈的探索。2017年,实地集团业绩不断攀高,全年实现销售额218亿元,年增率高达100%,爆发式的成长速度,令业界称之为“地产新物种”。实地快速发展的背后,更多源于其对人居趋势的不断探索与对极致产品力的匠心坚守。“不复制”产品受追捧自成立之初,实地一直坚持“用户至上”的原则,以生活方式定义产品,构建具有赋能性思维的生态型平台,秉持 “领趋势、跨疆域、做极致、不复制”的理念,潜心研究极致产品力与探索未来人居趋势,使得公司产品与品牌迅速得到市场广泛认可。实地在打造每一个作品的时候,一直都是秉承“为生活与环境注入持久生命力和活力”的经营理念。实地认为,只有与自然和谐共生,才能促进人与自然的可持续发展,只有对生命付诸于热爱和尊敬,才能为客户营造更鲜活、具有持续生命力的生活空间,让人与人的关系更亲密,让人们的生活被持续的幸福紧紧包围。 紧扣“先造环境再造城,先有生活再有家”的开发理念,实地每到一城都是先研究当地文化与人文习惯,然后找到与之契合相融的建筑风格与园林风格,打造每一个带有城市特色与时代趋势的理想人居作品。如实地广州蔷薇国际的立面融合兰博基尼第六元素,其园林契合东方禅意,实地惠州常春藤外立面以客家围屋为设计灵感,实地三亚海棠华著充分融合合院的规划理念,实地天津海棠雅著则以民国建筑为主等等。每一个项目,从建筑的立面设计到园林的营造,都力求做到“十年后仍能引领当地生活潮流”。智慧人居全面落地 实地让更多人熟知,除了爆发性的成长速度,还在于其身上最为独特的“智慧人居”标签。致力为人们提供智慧人居极致体验的服务商,是实地十余年来始终坚持不变的使命和方向。一直以来,实地始终心怀居者所需,持续不断地投入心血与精力去做产品研发和品质打磨,并成立专门的研发部门,围绕人的需求,形成“以家核心的温情场、以社区为载体的人情场,以城市为空间的共情场”三维智慧生态场,创造性地实现智能与人、生活的完美融合,打造真正的未来智慧人居。 实地让业界真正刮目相看的,是其早在项目规划之前就将所有智能技术提前置入,从房屋内到社区配套,每一个环节、每一个阶段、每一个模块,应用什么样的智慧场景,都有着科学的考量。在满足住户需求时,实地力求做到极致,全面应用、更加互联以及客户思维是其三大特色与优势。有分析指出,实地围绕“国际、趋势、品质、科技、美学”五大关键词,力求打造更便捷、科技、人性化的智慧人居生活,在这方面,对比其他房企,它可谓早已走在行业前面,并走出实验室实现全面落地。中国指数研究院更表示,如果说,普遍房企在智慧人居探索方面还处于1.0阶段,那么实地已经进阶到3.0的落地行动中了。市场人士认为,随着物联网、移动互联网等新兴技术的深入普及,“智慧+生活”的潮流已成未来时代趋势且不可逆,“地产+智慧”的结合是必然趋势,而随着智慧人居的日渐成熟,可以预见,实地将迎来更大的业绩增长。探索精神需求型社区消费时代升级,传统的简单配套明显已经无法满足人们的生活需求。尤其是作为居住空间的提供者,不能只专注于盖房子,还要思索居住本身。在同行还在疑惑探索之际,实地已有了自己的答案,并根据十年来对业主需求的理解和时代趋势的洞察,构建了一套独属的社区运营模型。“高品质”,是实地对社区配套设计的首要原则。这里包括了两重理解:其一在于物质层面,即质感美好;其二则在于精神层面,即思想共鸣。实地认为,好的邻里生活,应该是一个公共空间,它能激发人的思考,促进人的连接,使人们的生活充满乐趣。基于以上思路,实地构建了以“逗号便利店、家有健康服务中心、贝瑞母婴店、海绵兴趣班、社区影院”为基础的品质生活社区模式,以上“五件套”已植根在实地全国各大项目中。 但对实地而言,五件套只是其构建的“思想型社区”的1.0版本。“以后的社区商业就是两种模式,一种是满足基础生活需要的模式,一种是按照马斯诺需求原理的精神需求消费模式,我们就更偏向于满足精神消费需求的模式,看重人与人之间的关系。”实地社区运营负责人表示。图腾,则是基于此种思路而诞生,也是对社区五件套的全面升级。据了解,图腾品牌及业务将成为生活方式提案者,倡导创意文化、绿色生态、领先科技,注重精神与思想的共鸣,融入智能化产品体验升级,让人们领略惊喜、舒适、自在的精神生活。 “从整体来说,这是一个从商业、配套、生活再影响到人的思想,最后再巩固每一个人的行为,可能这是人们最终极的需求。”实地认为。而唯有打造与人额需求相契合的产品,才有在激烈的市场环境下不断向前发展的机会。花开中国,极致绽放如今,实地已在全国六大最具成长力城市群落子,辐射广州、深圳、武汉、三亚、无锡、天津、太原、中山、珠海、惠州、贵阳、遵义、六盘水、昆明等14城,把关于未来人居的构想敲打在土地上。极致前行,道阻且长。站在一个崭新的起点上,实地唯有继续秉承构筑美好生活的使命,以极致匠心的态度打造契合人们需求的产品,好产品始终是企业不断快速成长的重要支撑。
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  • 全年销售218亿同比增100% 实地集团成长力爆发

    12月31日最新数据显示,2017年全年,实地集团实现销售额218亿元,同比增长100%,爆发式成长力凸显。分析认为,2017年楼市受调控影响整体走势低迷,对房企销售业绩提出较大挑战,但实地依靠较强的产品塑造能力,契合消费力趋势需求,为业绩快速增长提供了重要支撑。实地先行  智慧人居已实现落地据了解,实地致力成为为人们提供智慧人居极致体验的服务商,聚焦人居体验的创新发展,不论是居住空间的创新与改造、高科技的社区智能集约,或是和谐人居的社区服务,实地通过关注每个个体的真实需求,为未来全新的智慧人居生活提供极致的体验服务。2017年是实地“智慧人居”从探索真正走向落地的元年,也是在这一年,实地正式开启“智慧人居时代”。动态人脸识别、智能鞋柜、智能魔镜、智能冰箱等智慧功能,已经成为实地项目的标准配置。 据了解,目前众多房企中,仅有实地真正把智慧科技落位到房子中。实地广州蔷薇国际作为实地智慧人居的蓝本之作,首度面市便引起市场关注,年内单盘月度销售额均位于广州楼市前列。房地产研究机构克尔瑞研究中心指出,相信随着“智慧人居”的全国落地,未来实地具有较强的成长能力。做极致不复制  产品竞争力突出此外,实地坚持每到一城不做简单的规模化复制,而是契合当地客户需求打造具有引领性的独特产品,如实地广州蔷薇国际的立面融合兰博基尼第六元素,其园林契合东方禅意,实地惠州常春藤外立面以客家围屋为设计灵感,实地三亚海棠华著充分融合合院的规划理念,实地天津海棠雅著则以民国建筑为主等等。正是这种出于对每一座城市的人文特色和自然环境的尊重,以及对建筑美学内涵的极致探索的创新做法,令实地在千篇一律的模式化产品中快速脱颖而出,备受市场追捧,多盘更成为当地楼市“爆品”。其中,实地无锡玫瑰庄园全年五次开盘均实现“开盘即罄”,四季度以来,实地三亚海棠华著稳居三亚别墅月度销冠。全国布局 发展前景可期市场人士指出,随着实地在全国各地持续深耕,发展前景和成长潜力将不可估量。另外,截至目前,实地集团已完成布局华南、华东、华北、华中、西南以及海南六大最具成长力城市群,辐射广州、深圳、武汉、三亚、无锡、天津、太原、中山、珠海、惠州、贵阳、遵义、六盘水、昆明等14城,为未来实现持续爆发式增长奠定坚实基础。
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  • 实力劲销,载誉全城!远洋 琨庭当红不让

    2017年12月29日,翘首期盼中,在众多到场忠实客户的见证下,远洋·琨庭终于如约开盘热销!回顾2017,几百天的等待,远洋人不惧风雨困难,始终恪守一份初心,为天津带来革新时代人居的健康生活理念。聚焦目标,使命必达,昼夜不息的辛苦深耕积蕴出勇往直前的无畏精神,每一个日日夜夜的付出终换回此刻的荣耀绽放。当红不让,最终远洋琨庭以首开劲销15亿的成绩,冠誉滨海!千人同席,只为争藏城央一方珍壤众多慕名而来的客户早早到达现场,签到区排起长龙,等候区座无虚席,千余人的到场让远洋·琨庭的开盘现场人气到达顶峰,伴随着急切和期待,等待开盘时刻的到来。 火爆劲销,滨海新区宜居高光时刻正式选房开始之后,安静的人群瞬间涌动起来,现场充斥着紧张的气氛,客户争分夺秒的按照选房规则进行选房,紧盯自己钟意的房源,30秒内完成选房,确认房源、缴款找单、成功签约,紧张有序的完成全部流程。短短几小时时间,销控板上已经全线飘红,健康美学生活,高筑滨海新区荣光一刻。 万和系迭代之作,引领健康宜居浪潮秉承着远洋地产“健康生活家”的理念,远洋·琨庭,作为远洋首例万和系迭代高阶产品,落位滨海新区城央贵土——MSD第二大街之上,打造健康、人性化、智能化的滨海高端社区新典范。备受众多客户的瞩目与认可。 依照WELL健康建筑理念,打造健康生活家、5H健康园林景观体系,将健康纳入到建筑标准中,使琨庭产品本身拥有无与伦比的竞争力。全生命周期的户型满足生活所需,府园秘境缔造如画生活,三联韬奋书店重塑精神家园,从身体、建筑、自然、精神多方面与健康和谐共生,构建出以健康为核心的全维度舒适生活。 火爆劲销万家争藏,全城瞩目当红不让,远洋·琨庭的开盘热销,再次印证了市场及客户对于远洋地产品质的认可与关注,对于项目的支持与信赖。不负期待,引航天津健康新生活。
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楼市快递

  • 三四线城市楼市去库存样本:四川资阳

    一线城市楼市交易火热,而很多三四线城市却还在为去库存发愁。21世纪经济报道记者注意到,四川省资阳市最近发布了“购房奖励”政策,凡在该辖区购房将最高获得1.6万元的现金奖励。值得注意的是,资阳已经连续两年提高购房奖励金额。房地产研究专家、西南财经大学副教授刘璐对21世纪经济报道记者称,除人口因素、就业吸纳能力将影响楼市销售外,西部地区各省市首位城市的虹吸效应明显,也将增加周边城市的去库存难度。三年两度提高购房奖励金公开信息显示,资阳市尽管位于成都市约100公里外,但属于成都平原经济区范围,2016年该市GDP为943.4亿元,是四川省6个GDP未破千亿的市州之一。3月初,资阳市政府发布《资阳市2017年房地产业持续健康发展政策措施》,围绕房地产去库存工作,提出15条政策措施,目标是年底商品住房库存量下降10%。其中关键一点,是对在2017年1月1日至12月31日期间在资阳中心城区购买商品房的购房人,给予住房每套12000元、车库每个2000元的奖励。同时,对在房交会上成交的商品住房,另外给予购房人4000元每套的购房奖励。换句话说,房交会上成交的商品住房单套最多奖励1.6万元。但3月15日,资阳市住建局相关人士对21世纪经济报道记者回应称,目前还未确定房交会的具体时间。而若以2016年资阳城区商品住宅均价3621元/平方米计算,1.6万元的奖励约减少购房者5平方米的房价款。事实上,这是继2015年、2016年资阳市出台房地产去库存措施后,连续第三年出台同类政策。其中购房奖励金额逐年提高,从2015年的9000元,上浮三成至2016年1.2万元,而今年政策再度提高到最高1.6万元,若加上对购买车库的奖励,在当地购房最高可以拿到1.8万元。同时,购房奖励的范围也从2015年的首套房,扩大普惠性政策,即不局限于首套房奖励,二套房、三套房同样享受这一优惠政策。而资阳市连续三年依靠财政鼓励购房的背景,是三四线城市去库存艰难的体现。据21世纪经济报道记者不完全统计,整个2016年,仅在四川范围内,就有包括泸州、宜宾、达州、德阳等多地出台了购房奖励政策。目前资阳市未公布的存量商品房消化周期,但根据当地政府公开信息,截至2016年12月底,资阳市商品房待售面积为412.65万平方米,商品住房待售面积为235.64万平方米。而GDP总量、常住人口数量皆高于资阳市的四川省德阳市、遂宁市,2016年的商品住房待售面积却少于资阳市——德阳市商品住房待售面积213.01万平方米,消化周期为12.6个月,遂宁商品房住房待售面积233.46万平方米,消化周期约13个月。虹吸效应或产生影响21世纪经济报道记者注意到,资阳发布的上述政策,是今年《政府工作报告》中提“促进三四线城市去库存,仍将是房地产市场调控主要任务”后,全国三四线城市中率先推出新一轮房地产刺激计划的地区。但一位要求匿名的全国性房地产公司策略部人士对21世纪经济报道记者称,在实地调研了资阳房地产情况后,决定不进入资阳市场投资。“从开发角度上讲,资阳市的楼面价并不高,”该人士称,“但开发商拿地,讲求人地挂钩,即新增人口与土地新增配给要相适应,因此基本上不会去人口净流出,同时是消费能力有限的地区去投资。资阳恰好呈现出人口持续净流出,城市居民消费能力不足的特点。”根据资阳市2017年《国民经济和社会发展统计报告》显示,该市呈现出人口净流出的形势——2016年末资阳市户籍总人口354.5万人,但常住人口仅254.1万人,其中城镇常住人口101.8万人。而中国社科院在2016年版的《中国县域经济发展报告》中,提出了类似资阳的三四线城市,去库存难的另一种可能性。上述《报告》对全国三四线城市的房地产去库存方式进行分类,即特大城市近郊区县(市);到所属地级城市的距离相对较近,同时人口众多,自身承担了较多中心城市功能的县(市);土地供应和房地产开发都比较有节制的县(市);以及受虹吸效应影响较大的县(市)。上述《报告》称,除第四类情况外,其余类型的三四线城市均可实现“去库存”目标。进一步讲,上述《报告》认为,受虹吸效应影响较大的县(市)房地产售卖难,因为这类县市距离更高层级和更大规模的地级城市并不很远,商业设施和医疗服务相对邻近的地级城市毫无优势可言,农民更愿意去地级城市购物和就医,而这类县(市)的高中教育基本上又是全域统筹,初中教育一定比例上也是全域统筹,只有小学教育比农村具有较大的质量优势,农民进城享受县(市)的商业和公共服务的积极性不高,进一步削弱了农民进城的决心。刘璐称,西部省会城市和地市州城市的经济发展程度有较大差异,以成都为例,在去年GDP达到1.2万亿的同时,四川省其他城市却无一达到2000亿元。“这与东部沿海不一样,沿海地区经济发展平衡,除个别大城市外,GDP达到3000-5000亿元的城市呈现片状分布特点。”刘璐称,“而西部地区城市之间的差距却很大,而这种差距越大,经济处于领先地位的城市,对周边资本和人口的吸引就越大。”
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  • 北京二手房市场调查:库存稀缺 “跳涨”再现

    “以前客户看到房价涨了,就想着能不能等着降下来再买。现在只要有诚意出售的房源放出来,大家都不等,直接抢购。但是只有极少数业主诚意出售房屋。”珠江绿洲一家中介门店销售经理告诉21世纪经济报道记者。受新房市场供应量严重短缺等因素影响,北京二手房市场惜售现象愈发明显。二手房业主连续跳涨、坐地涨价、违约现象频繁发生。2017年3月14日,链家官网显示,北京市当天带看量已经达到14238次;2月份,仅链家一家中介就成交了11981套房源。从链家网显示的具体统计数据看,自春节以来,北京市整体房价都处在上行阶段。以位于北京市东南二环边上的广渠家园小区为例,2月参考均价为87633元/平米,环比上月上涨3.64%,同比去年上涨74.37%;地处北三环马甸桥东南角阳光丽景小区,2月参考均价为138235元/平米,环比上月上涨1.76%,同比去年上涨40.27%;位于大西山文化圈与海淀新区的交汇处的保利西山林语,2月参考均价为66491元/平米,环比上月上涨5.38%,同比去年上涨68.32%。楼市众生态一面是买家,另一面是卖家。在攀涨的房价和房源稀缺情况下,二手房交易的天平砝码属于卖家。47岁的李先生目前正在出售望京西园三区一间138平方米的住宅,该房屋紧邻望京实验小学。半个月前李先生对该房产的报价是总价950万,一个星期前他将报价涨到1050万。在北京拥有多处房产的李先生对于楼市已经有了经验。“我的经验是越不卖越涨。不排除以后我会加价出售这套房子。如果几个人同时购买的话,价高者得。”李先生告诉21世纪经济报道记者,现在每天中介带来看房的人大概有一两拨,周末最多的时候可以达到五六拨。每一拨可能有一两位购房者,其中大部分都有意向购买,但是这些客户都需要将自己的房屋出售,才有足够的资金来购买李先生的房子。这些看房客的年纪大部分集中在35岁至40岁之间,改善性需求居多。有的是为了生二胎,有的也为了让孩子能够在望京实验小学里就读。看到二手房房价每天跳涨,李先生愈发不着急出售这套房屋。该房屋是16年前,李先生花费56万元购得(首付20万元,贷款五六年还清)。目前这间房屋委托给中介,开展租赁业务,将原本的3室分割成为4室,每个月租金收入在10000元左右。目前,与李先生持有同样心态的业主不在少数。由于房价上行,不少业主愈发惜售,坐地涨价也时有发生。一位正在看房中的曹女士告诉21世纪经济报道记者,她的朋友在购买二手房时,因为犹豫了两周,房屋总价就上涨了一百万元。而曹女士此前看过的一套房屋,已经和业主约好签约,但她到了中介门店后,业主临时反悔。“第二天,我看到这位业主再次将房屋挂出来,总价提高了10万元。”另一位购房者杜女士也遇到同样遭遇。“前几天看好厂洼西街10号院一套房子,挂牌价是810万,当时还想着跟业主砍砍价。结果,过几天再看,业主直接将总价上调到了900万。”上述珠江绿洲中介也向21世纪经济报道记者提供了一个前不久成交的案例。珠江绿洲小区一个面积约为160平方米的房子。几位买家同时去看,本来房主的定价是780万,有买家希望780万全款购买,另一个买家提出785万贷款购买。但最后成功购买的买家出到790万全款购买。二手房源稀缺为了了解二手房市场真实情况,21世纪经济报道记者以暗访的方式采访了多位中介人员。这些中介人员普遍的反馈是,春节后房价上涨明显,同时可售二手房房源量很少。海淀区一名链家工作人员告诉21世纪经济报道记者,“春节以后,二手房市场单价约上5000元/平方米左右。目前的情况是,买房的人很多,但是库存房源量也比较少。该人士称,二手房价格目前由房东决定,很多房东也在换房,他们对市场比较了解,有着自己的心理预期。买房者的付款方式也会影响到最终交易价格,换房的买家因为周期长,谈价余地就不大。如果能够全款购买,随时交易,那么谈价的幅度就大一些”。朝阳区链家工作人员也表示,“最近二手房价格有所上涨,交易量目前还可以。最近房源比较缺,购房价格需要和房主进一步谈。如果付款时间太长的话,业主都不会同意。”上述珠江绿洲中介人员表示,他所接触到的买房人,大部分是改善性需求,“买家担心房价上涨买不到房子;但卖家将房子卖掉后,手上拿着钱,看着房价走势,也担心买不到房子。”目前,在这名销售人员主要经营的三个小区,他所经手的在售房源不超过15套,其中诚意出售的房源不超过5套,同时这几套房子的价格也更高一些。其中一个小区的报价在58000元/平米左右,面积在100平米至120平米之间;上个月的价格在48000元/平米至50000元/平米,最高的也就52000元/平米。后市看政策走向据链家网数据显示,2月份,北京市各区二手房参考均价统计中,西城区最高,平均为108773元/平方米。东城区为97502元/平方米,海淀区为86970元/平方米,朝阳区为69665元/平方米,通州区为48227元/平方米。房价攀涨、库存量稀少的同时,二手房交易总体看仍然火热。据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2017年第10周(3月6日-3月12日),北京二手住宅共网签4255套,环比上周增长9.2%,自今年第7周以来连续四周上涨,同时也是春节以来单周网签量首次突破4000套。上周周一至周日的网签量分别为801套、736套、684套、881套、922套、119套、112套,单日超过800套的有三天,较春节后前几周明显增多。从节后每日网签量、每周网签量来看,北京二手市场交易量正逐步回升。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,2月中下旬开始,随着春节的远去,北京二手房市场的实际交易量开始出现回升。目前市场的实际交易量还在持续增加,3月中下旬的网签数据可能还会继续提高。中原地产分析师张大伟认为,最近的市场有所升温,主要原因是限价导致的新盘供应暂停叠加改善需求在压抑了3个月后的释放,另外2-3月份也是学区房交易高峰期,所以出现了一轮二手房行情。张大伟认为,楼市后续走势主要还是看政策预期。整体看,新房市场处于短期观望状态;而房价走势主要还要看信贷政策,包括未来是否会加码认房认贷、是否会约束额度等房地产信贷收紧政策。
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  • 深沪楼市平静 后市取决于调控政策走向

    与北京、广州火热的二手房和楼市氛围迥异,上一轮的房价领头羊深圳、上海今年却表现低调,开发商期待的“阳春三月”没有出现。2015年至今的这波房价上涨,此起彼伏,一线城市房价轮动效应明显。此轮北京、广州上涨较快,深圳、上海部分地区出现跌势,这是这轮房价上涨周期的结束,还是在酝酿新的行情?深沪楼市蛰伏时间进入2016年下半年后,深圳楼市似乎已从楼市热搜榜上消失了。根据市规土委的备案数据,2月深圳全市仅成交804套新房住宅,成交均价54778元/平方米,相比去年9月份的成交均价61600元/平方米已下跌6800元/平方米。同时,2月份一手住宅成交量环比大跌5成,仅804套,8.19万平方米,接近2008年同期低位水平。2月份深圳一、二手住宅成交量合计3044套,环比下降30.8%。其中一手住宅零供应,仅有一批次的位于宝安区商业性办公项目获准预售。新房遇冷,二手房也不例外。与去年同期相比,深圳1月份二手住宅成交量不足去年的1/5;2月份也延续低位成交。而在去年初曾经火爆的上海,由于实施了严厉的限购限贷政策,改善需求受影响较大,今年春节过后的上海楼市成交依旧平静,近几个月存量住宅成交量持续在低位徘徊。1月份,上海二手房成交量只有9401套,是5年以来的月度最低值。中原地产数据则显示,上海2月新建商品住宅成交面积36.3万平方米,环比减少6.7%,同比下滑49.1%。这一数值也是6年来同期最低。业内人士表示,除了春节因素之外,市场信心还没有恢复。严厉的限价政策也在影响市场。在上海预售、现售价格均被严格管控的背景下,整个2月份市场供求双方交易活跃度不高,也进一步加剧了市场供求矛盾,造成了市场“量跌价不跌”的局面。易居研究院智库研究中心总监严跃进认为,深圳和上海的这种情况,可能还会持续一段时间。对于接下来几个月的市场走势,克而瑞预计,上海楼市供应量环比回升为大概率事件,但同比将继续下滑,且目前市场观望情绪浓厚,成交量维持低位在所难免。今年想复制去年“阳春三月”的行情将困难重重。而在深圳,3月已过去半月,新房和二手房市场并未出现明显的回升。新推的几个楼盘去化率维持在5-6成左右,大部分开发商仍选择继续“蛰伏”。市场结构转换对于沪深楼市的走向,目前多空交锋激烈。3月以来,连续数月的低迷,让一向嗅觉灵敏的深圳投资客,开始抛售房源。深圳业内传言,福田中心区皇都广场的一位投资大户,去年底以来开始抛售手中上百套房子套现,但传言也未能证实。针对抛售传言,市场有分析认为,投资客并非彻底看空深圳楼市,而是在转换资源,卖掉可能不再涨价的小户型和商住房,再去投资大户型产品。“随着改善型需求增加和二胎政策的放开,大户型将成为紧俏产品。”中原地产认为。在上海,中原地产市场分析师卢文曦认为,在市场信心没有恢复的情况下,今年个别开发商会选择以价换量。优淘城总裁薛建雄则表示,市场只是降温,但开发商手上货源不足,卖一套少一套,即便出现降价潮也要等到库存足够充裕之后才有可能。现在以价换量的基础还不够,开发商并没有太多的库存积压。总体来说,开发商、中介、以及房地产研究人士看跌沪深楼市的并不多。在严跃进看来,房价的走势关键还是要看信贷政策走向。
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  • 建议允许城市居民到农村“买房或租地建房”

    每经记者 张雯 全国两会现场报道 每经编辑 文多全国人大代表、民进中央常委、清华大学教授蔡继明,以研究价值和分配理论知名。近20年来,他在全国两会期间提交的议案中,都会聚焦土地制度改革。今年,蔡继明再次就《土地管理法》的修改带来更为详细的议案。在他看来,当前《土地管理法》取消了集体土地的建设用地使用权,禁止集体土地进入建设用地市场,造成集体土地与国有土地产权制度不平等,使集体土地不能参与工业化、城市化建设,分享工业化、城市化利益,损害了农民权益;而农村宅基地没有处分权因而不能流动,又造成了大量“空心村”、土地闲置。他在《关于修改的议案》中提出,要严格规定政府的征地行为只限于公益性用地范围、允许城市的土地保留集体所有权、明确农村集体土地所有权的行使主体、明确农村集体土地与国有土地同地同权同价等。目前,这份议案已经由30余名全国人大代表审阅并签名,拟联合向全国人大提出。蔡继明:建议允许城市居民到农村“买房买地”建议明确:农村集体土地所有权使主体每日经济新闻记者(以下简称NBD):您在《关于修改的议案》中提出“明确农村集体土地所有权的行使主体”的建议,原因是什么?蔡继明:现在来分析,农村集体土地的所有权应该由谁来行使呢?《宪法》规定农村土地归集体所有,城市土地规国家所有,现有的《土地管理法》规定城市的国有土地由国务院来代行土地所有权。而集体土地的所有权由谁来代为行使呢?目前没有明确的规定。实际上,根据《土地管理法》,原有的村委会和村集体经济组织只是集体土地的管理者,而不是所有者。但是这一次有关农村产权制度改革的中共中央决定已经明确,由集体经济组织代表集体行使集体所有权,那么在《土地管理法》中必须得体现出来。《土地管理法》第二条规定了国有土地所有权的行使主体:“全民所有,即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使”。而第十条只是规定农民集体所有的土地由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理,没有确定集体土地所有权的行使主体。为了与国有土地所有权行使主体的确定相对应,建议按照《中共中央国务院关于稳步推进农村集体产权制度改革的意见》精神,将第十条改为:农民集体所有的土地由村民委员会代表全体农民行使所有权,由村集体经济组织经营、管理,没有村集体经济组织的,由村委会经营管理。建议明确:农村集体土地同地同权同价NBD:农村集体土地要与国有土地实现同地同权同价,应该有哪些表现?蔡继明:过去国有土地有所有权、有使用权,我们对农村集体用地则没有明确的规定,它叫集体建设用地,但是它从来都没有和国有的、城市的建设用地同地同权同价。我们对农村集体建设用地施加了诸多限制。首先,建设用地不能搞房地产开发,不能搞住宅开发,否则就叫小产权房,那是非法的。建设用地要流转,宅基地只能在村集体内部流转,不能够把宅基地连同房子出租给城市居民。另外,集体建设用地要搞建设,必须先征收为国有的,先征收为国有土地才能搞建设。那么,农村集体建设用地的所有权如对照国有城市建设用地,怎么能够保证它同地同权同价?比如说城市的国有建设用地,我们居民买了房子,我们有两个证,房产证和土地使用权证,土地使用权证现在规定住宅是70年,70年当中你的房子可以抵押、可以出租、可以转让,还可以再卖,可是农村集体的建设用地就没有这个权利,刚才我说到宅基地,房子允许卖,但是房子宅基地不能够转让给集体所有制成员之外的主体。因此,我建议,将《土地管理法》的第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”进行修改,改为“农民集体所有的土地{包括建设用地(含宅基地)和农地}的使用权,在符合城乡规划和用途管制的条件下可以和国有土地同等入市、同权同价,满足城乡建设中非公益性用地需要。”建议扩大:农村宅基地使用权流转范围NBD:您还建议扩大农村宅基地使用权流转范围,出于什么考虑提出这个建议?蔡继明:根据国土资源部最新数据,我国城镇用地合计91612平方公里,村庄用地为191158平方公里,农村集体建设用地是城镇国有建设用地的2倍以上,其中70%以上是宅基地,而全国总人口中56.1%的常住人口在城镇,只有43.9%的常住人口在农村,这说明农村集体建设用地特别是宅基地的利用效率是极低的,特别是随着大量农民进城务工落户,大量农村住宅和宅基地闲置,很多村成为空心村。目前的“三块地”改革试点,只允许农村集体经营性建设用地入市,农村宅基地只能在集体所有制成员内部流转,而农村集体建设用地中真正属于经营性建设用地即乡镇和村办企业用地的只占10%,仅靠这么少量的农地入市,不足以构建竞争有序的、城乡统一的建设用地市场。如果允许农村宅基地使用权在集体所有制成员之外流转,至少其中的三分之一闲置不用的宅基地使用权可以通过抵押担保、出租转让以及城乡建设用地增减挂钩等方式进入市场,那么城镇建设用地就可以增加70%以上,从而不仅会拓宽农民财产收入的渠道,促进农村集体建设用地节约集约使用,而且会有效地遏制城镇房价的增长,有助于农民工进城落户,加快农民工市民化进程。最近,中共中央办公厅、国务院办公厅颁布了《关于完善保护产权制度依法保护产权的意见》,提出要落实承包地、宅基地、集体经营性建设用地的用益物权,赋予农民更多财产权利,增加农民财产收益。国有建设用地使用权作为一种用益物权,既可以通过招拍挂的方式出租出让给包括城市居民和农村居民在内的中华人民共和国所有公民,也可以出租出让给外资企业……而农民宅基地使用权同样被我国《物权法》认定为用益物权,理应具有与城市国有宅基地同等的权能,应允许农村居民的住房连同集体宅基地使用权出租、抵押并转让给城市居民。不仅如此,允许农村宅基地入市,城中村小产权房自然合法化,城乡建设用地增减挂钩就不必通过政府征地来实现,完全可以在集体土地所有制内部推进城中村改造,这样就可以绕开高成本征地环节,在符合城市规划的前提下由农民和开发商通过市场机制自由协商解决。针对目前情况蔡继明提出了什么建议?现实:国有土地由国务院来代行土地所有权。而集体土地的所有权由谁来代为行使呢?建议:明确农村集体土地所有权的行使主体现实:农村集体建设用地一直被施加了诸多限制,如建设用地不能搞房地产开发,宅基地只能在村集体内部流转建议:在符合城乡规划和用途管制的条件下可以和国有土地同等入市、同权同价现实:农村宅基地只能在集体所有制成员内部流转,而农村集体建设用地中真正属于经营性建设用地的只占10%建议:应允许农村宅基地使用权在集体所有制成员之外流转,至少其中的三分之一闲置不用的宅基地使用权可进入市场(每日经济新闻)
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房企新闻

  • 安徽快三上线房产&盈想经纪2018地产综合服务战略合作

    安徽快三上线还拥有超过100款移动应用产品,八个大类产品布局,60余大王牌频道,产品竞争力极强。安徽快三上线房产,作为安徽快三上线大王牌频道的王牌,设置布局原生营销、大数据营销两
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  • 实地集团启用新标识 展示智慧人居生活服务商新定位

    历时十年潜行探索,实地构建的智慧人居生活体系已蔚然成型,以地产为圆心,拓展社区商业、智慧人居、房产金融三大领域,构筑智慧化生活社区,让每一位客户享受到
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  • 54家房企发布三季报预告 近七成房企业绩预喜

    截至10月23日,据Wind资讯统计数据显示,按照申银万国行业分类,沪深两市共计54家上市房企披露了2017年三季度业绩预告,净利润实现同比增长的企业有36家,占比接近七成,18家企业净利同比下滑,15家亏损。值得一提的是,这54家房企几乎都是中小房企,并无销售规模千亿元量级房企,但可折射行业发展状况。易 居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,房地产行业集中度越来越高,得益于过去两年市场库存的充足,房企今年的销售额将创下新高,或将有15家以上房企跨入“千亿元俱乐部”。不过,接下来的市场销售增速将放缓,加之资金成本的提高,房企盈利能力或走低。近七成房企净利同比增长从预告净利润变动幅度来看,在上述54家上市房企中,36家呈现上行趋势,占比为67%;从预告净利润下限来看,39家房企盈利,占比72%;15家亏损,占比为28%。另外,有23家房企归属于母公司股东的净利润超过1亿元,占比43%。《证券日报》记者注意到,区域性龙头房企盈利能力仍较强,净利润超过10亿元的目前有5家。华侨城A净利润预计在45亿元-48亿元之间,目前暂列首位;荣盛发展(002146,股吧)净利润预计在24亿元—28亿元之间,暂列第二位;金融街(000402,股吧)净利润预计在11.6亿元-14.4亿元之间;华联控股(000036,股吧)净利润预计在10.6亿元-10.9亿元之间;滨江集团(002244,股吧)净利润预计10亿元-13亿元之间。严跃进称,滨江集团和荣盛发展都是以地产为核心业务的企业,且杭州(楼盘)和京津冀区域在限购前市场表现较好,去年年底和今年一季度享受到了房价上涨带来的盈利收益,因此其区域性房企有较好的盈利表现。有业内分析师认为,去年以来,上市房企大量发行公司债,其融资成本相对较低,企业财务费用因而降低。此外,部分房企借力于今年三、四线城市房价上涨,消化了大量库存,而这些项目当初土地获取成本都很低,一旦价格有所提升,反映到毛利率水平上,就会呈现上升趋势,因此提升了盈利空间。市场有序降温事实上,虽然相对而言,多数上市房企在2017年获得了“丰收”,但其接下来的日子并不好过。从政策层面看,自去年9月底以来,从限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”到“购租并举”“租售同权”,已有超过一百个城市发布了150余次楼市调控政策,其中多数是收紧性的楼市调控政策。从统计局发布的最新数据来看,初步测算,9月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.2%。不过,方正证券(601901,股吧)房地产分析师任泽平曾认为,尽管销售会回落,但房地产投资不会悲观。任泽平表示,开发商已经“屯粮而兵马未动,资金足以支撑投资”。他表示,“2017年,外部融资收紧对一部分房企形成压力,对资金雄厚的开发商,则是弯道超车的好机会。基于此,房企资金足以支撑未来1年的开发投资需求。”事实上,确实有不少房企借此机会加快并购步伐,包括以融创中国、阳光城(000671,股吧)、旭辉集团和泰禾集团(000732,股吧)等多家大中型房企,都在试图打开低成本获取土地储备的扩张渠道。鉴于此,今年以来,房企融资渠道收紧后,为了满足扩张需求,永续债再度成为房企融资的辅助甚至可能转化为主要渠道。更值得注意的是,新的表外融资正在进入这一领域,比如ABS融资,这种方式的融资并不会计入负债表中,是目前很多房企已经或者试图借力的融资渠道。任泽平表示,2017年是房地产行业集中度提高之年,房企深度洗牌和两极分化,项目并购和土地交易增加。更重要的是,上市房企表外融资规模增加后,将成为利润黑洞,削弱房企盈利能力。此外,负债高企后,若调控仍不放松,房企的高周转能力将被遏制,届时,房企的资金链风险会加剧。
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  • 地产公司债融资松动 多家房企重启永续债

    根据Wind统计,2016年公司债总计发行2.75万亿元,同比2015年增长174%;其中地产类公司债7845亿元,占比28.5%。2016年10月以来,公司债发行暴跌。截至2017年10月23日,公司债总计发行8838亿元,地产类占857亿元。近期,地产类交易所公司债有松动的迹象,但规模有限多家地产公司的私募债或“小公募”等品种的公司债获放行。据21世纪经济报道记者了解,监管口径仍为2016年10月发布的地产公司发债分类指引。但从量上看,地产类公司债规模仍小。去年“9.30”多地楼市调控之后,部分房地产企业转向中票等银行间市场融资,但中票增加额度有限,无法重现公司债2016年爆发增长情形。自2016年四季度以来,地产公司境内发债明显放缓。今年二季度,监管机构加大对于地产公司境外发债的审查力度。今年6月下旬起,监管机构批准主要为投资级别和Ba评级开发商在境内外发行债券。另一方面,2018年将到期的债券规模陡增。据穆迪数据,该公司评级的52家中国房地产开发商中,39家有债券将于2018年到期(109亿美元)或可回售(283亿美元),总额达392亿美元。公司债分类标准监管依旧近一段时间以来,长期处于在审核未通过状态的地产类公司债开始放松。10月19日,上交所通过中国泛海控股集团有限公司发行27亿元“小公募”公司债。该公司债于2016年8月29日申报,资金用途用于偿还公司有息债务。泛海控股的主营业务分布在金融、地产、能源、文化传媒及战略投资等多个板块,行业分类为“房地产业”,属于民营非上市房地产企业,2016年发行人来自房地产业务的分部收入为186.13亿元,占营业收入的比例为71.58%。同时,多家地产公司发行公司债获批。10月19日,安徽省高速地产集团发行25亿元私募类公司债;9月26日,泛海控股发行100亿元私募类公司债;9月26日,首创置业发行50亿元私募类公司债;9月25日,青岛海信房地产股份有限公司非公开发行30亿元私募公司债券;这些公司债均已获得批文。一位上海债券人士称,“地产债确实放松,但是有条件。比如以前不要拿‘地王’,业务不要太激进等。公司债中,特别是对于上市公司发债其实是放行的。”该人士称,目前对地产类公司债并无新的监管口径。仍是根据2016年10月交易所发布的地产分类监管指引。“比如有无囤地等情节,根据分类指引会有一个问题清单,交易会根据这一问题清单决定是否批准。”21世纪经济报道此前独家报道,2016年10月,上交所、深交所向债券承销机构发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》(简称《监管函》)称,将房地产业采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准,并以此分为正常类、关注类和风险类。根据此《监管函》,房企申报公司债的条件包括:境内外上市房企,以房地产为主业的央企,省级政府(含直辖市)、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房企,中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房企。此外,鼓励和支持主要从事保障房建设等符合国家产业政策导向的房企发债。除上述放行的房地产公司。多个地产类公司债显示为“中止”或“终止”状态。9月26日,信达地产80亿元私募类公司债中止发行;西安天朗地产集团5亿元私募债、北京永同昌房地产29亿元小公募先后终止发行。“前一段时间一直在申报,但审核很慢,甚至红星美凯龙等类地产公司债也很慢。现在是有松动。”有债券人士称。地产类是交易所公司债的主要类别之一。收紧之下,公司债不再显去年“盛况”。根据Wind统计,2016年公司债总计发行2.75万亿元,同比2015年增长174%;其中地产类公司债7845亿元,占比28.5%。2016年10月以来,公司债发行暴跌。截至2017年10月23日,公司债总计发行8838亿元,地产类占857亿元。地产中票融资增长有限银行间市场上,地产类债券也在增多。9月29日,金隅股份(02009.HK)公告称,银行间市场交易商协会接受该公司注册发行不超过200亿元的超短期融资券和不超过200亿的中期票据。9月28日,保利地产(600048.SZ)公告称,收到交易商协会出具的《接受注册通知书》,同意接受公司超短期融资券、中期票据注册,注册额度自交易商协会发出《通知书》之日起2年内有效。主要包括一笔50亿元超短期融资券、三笔均为50亿元的中期票据。有债券分析师表示,去年“9.30”地产调控之后,“小公募”和私募类公司债锐减。房地产企业转向中票等银行间市场融资,但中票增加额度有限,远不及2016年公司债的发行规模。根据Wind数据统计显示,2015年、2016年银行间中期票据发行规模较稳定,分别为1.28万亿元、2.14万亿元;2016年地产类中票发行仅1027亿元。截至10月23日,2017年中票发行规模为8179亿元,地产类中票发行1341亿元,超过去年全年。值得注意的是,多家房企启动永续债融资。2017年7月以来,包括绿城中国、远洋集团、中国金茂、旭辉和华侨城等房企纷纷启动永续债融资。10月11日,华侨城(亚洲)控股有限公司公告,发行8亿美元优先担保永续资本证券,初始分派率4.30%。7月12日,绿城中国公告称,发行4.5亿美元永续三年可赎回高级证券,首个计息周期利率为5.25%。
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  • 租赁政策红利在望 机构发力“租房”ABS

    随着租房市场的悄然扩容和政策红利的加速到来,与租房市场有关的ABS潜力正在受到各方关注。住建部部长王蒙徽近日公开表示,住建部正在研究制定住房租赁管理条例,同时,将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立。与此同时,与租房有关的项目正在不断出炉。10月18日,被业内称为首单长租公寓类REITs的ABS项目“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获批发行。21世纪经济报道记者了解到,与租房市场有关的ABS项目正是监管层的鼓励方向之一,未来包含租房市场的REITs业务也有望随着相关规定的研究推出而破冰。有业内人士认为,一方面住宅租赁的经营,能够带来包含零售、娱乐等要素在内的新商业空间;另一方面,租赁收入的ABS融资也能让该模式获得更好的信用环境。“租房”衍生机会租房市场的制度红利还在陆续释放。在住房租赁市场得到进一步推动的同时,与之相关的ABS市场空间也备受关注。证监会副主席李超此前曾在一次内部培训上建议,券商可以针对租房改革试点的城市进行与证券化业务有关的研究;而债券部主任蔡建春也曾透露,要加快推动REITs等具有重要意义的创新产品尽快落地。据21世纪经济报道记者发现,包括上述新派公寓项目在内,目前已有多只有关租房市场的ABS产品出现,如中信证券的“自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”(下称自如房租计划),以及摩根士丹利华鑫证券的“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”。虽然相关项目不断出现,但在业内人士看来,有制度突破性的租房ABS项目还尚未浮水。“现在并没有真正的REITs产品,制度上的条件也不充分,所以都是拿现金流来做类REITs试水。”申万宏源证券一位固收人士认为,“这种租赁现金流其实和商业租赁并没有本质区别。”在上述已发生的项目中,其基础资产的确由房租收入构成,但表现形态却有所差别。例如自如房租计划中,该项目的5亿元资金主要来自分期应收款,而并非是房租本身。“这实际上是一种消费类的abs项目,租客在支付租金时采用分期支付,这和其购买手机、电脑等大件商品时采用的分期付款形式类似。”上述固收人士指出。“就好比一些人在消费公司选择分期付款支付房租,这类资产一样可以打包。”21世纪经济报道记者获悉,多家券商、基金子公司正在试图加速储备和开展与租房市场有关的ABS项目。“许多机构都想打出第一单,哪怕是垂直领域包装出来的,这对于在这个领域的获客大有裨益。”业内人士认为,上述项目的不断发行和市场竞争的强化,对租房ABS市场的规模化发展乃至未来REITs的孕育仍有积极意义。“我们看好这类项目的原因,一个是市场规模还在不断发展。”华中一家中型券商结构化融资项目经理表示,“另一个原因是长期来看,租房市场孕育了很多新的商业机会,因为租房管理平台或者说长租公寓本身掌握着实体客流,这个基础上的交叉销售能够产生新的商业场景,比如新零售、新娱乐,而这种新场景又会产生新的项目资源。”或需更长周期积淀开发商在一级市场拿地比拼自持率的模式,是一些业内人士看好租房ABS发展的原因。“我们并不看好纯开发商的自持项目运用,反而传统开发商可能需要和一些住房租赁运营平台、商业物业进行合作。”一位中粮地产人士坦言,“传统开发商模式主要还是以住房销售为驱动,而自持物业模式则考验着管理能力。”事实上,该领域ABS形态的发展也与未来长租公寓等商业模式的变化有关。“长租公寓这个市场没有完全成形,未来还会怎样变化并不确定。”上述中粮地产人士表示,“而且除了长租外,还有一些中小运用者在分时间分空间来做民宿市场,这个领域其实也是租房的一部分,同样具有ABS融资的价值。”而对于ABS项目人士来说,开放式的住房租赁项目现金流似乎更受到欢迎。“未来的原始权益人更多的应是像链家自如这样的住房租赁管理机构,相比传统的自建住房打包出售的模式,其房源增加外部化、开放化。”北京一家中型券商ABS业务负责人表示,“相对于资产来说,也降低了资产集中度,降低了风险。”在业内人士看来,整体住房租赁项目仍然较为稀缺,而市场目前仍属培育阶段。与之有关的ABS业务则需要租房市场更加成熟才能得以大规模发展。“一个ABS项目的风险取决于现金流是否稳定,租房市场也面临这种问题,评级公司给予评级的时候,也要参考历史数据来进行评判。”前述ABS业务负责人表示,“这种情况就决定了一个租赁项目要相对长时期运营;不过目前国内许多长租项目还处于初期阶段,所以能否找到合适的项目也是关键。”“土地自持模式才刚刚出现,不排除一些开发商进行以租代售来回笼资金,毕竟‘运营-提高价值-卖给交易所’的过程太长,而传统模式则更简单。”上述中粮地产人士也表示,“这种模式有明显的监管套利属性,因为通常法律保护的最高租赁期限也就是20年,具体要看监管政策如何安排和执行。”
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  • 地产业剧烈洗牌 中国加速步入龙头经济时代

    近日,房地产三强相继发布了前三季度销售数据,碧桂园、万科、恒大分别实现4282亿、3961亿、3660亿元销售金额,并将年度销售目标定在5000亿元。这一金额相当于2016年我国LED产业的总产值。巨头销售额快速增长的背后,是地产业的剧烈洗牌与行业集中度迅速提升。不仅地产如此,最近两年,互联网、钢铁、水泥、化工、零售、电子、食品饮料等诸多行业,市场集中度均在迅猛提高。据华泰证券统计,去年以来有近10个行业的集中度拐点向上。敏锐的资本已抢滩布局龙头公司。今年以来,贵州茅台、中国平安、中国神华、美的集团、伊利股份、恒瑞医药、京东方等一批行业龙头公司股价涨幅可观,不少公司股价甚至已经翻番。龙头企业获得了产业与资本双重滋养,中国经济正加速步入龙头经济时代。追逐龙头股据最新统计,上周约有67家市值超过200亿元的龙头公司股价创出了历史新高。它们联袂续写着波澜起伏的龙头行情。今年市场上最耀眼的两条投 资主线,一条是漂亮50,另一条是周期股,而持续引领行情的,正是那些耳熟能详的龙头公司。如贵州茅台今年来累计涨幅达75%,“宇宙行”工商银行同期累计涨幅达50%,全球MDI巨头万华化学则悄然涨了115%。在港上市的内地股也是龙腾虎跃,腾 讯控股今年累计涨幅87%,地产巨头碧桂园同期涨幅达217%。群龙并起的苗头,早在一年前就有市场人士预见了。华泰证券首席策略分析师戴康在去年8月就率先提出“以龙为首”这一投 资主题,并坚持至今。“大资金青睐盈利稳增的龙头公司。”有研究员对记者表示,今年股市行情的一个**是看重利润,无论是漂亮50还是传统周期股,股价上涨的背后都有利润增长在支撑。较为典型的是钛白粉行业。随着佰利联完成对龙蟒钛业的并购重组,加之众多小厂因环保问题而退出,钛白粉行业集中度快速提升,龙头企业的议价能力大增。自去年以来,龙蟒佰利(18.050, 0.37, 2.09%)等龙头公司几乎每月都发布产品涨价公告。龙蟒佰利预计前三季度盈利18亿至19亿元,龙头的盈利效应开始体现。机构对龙头的追捧,还反映在调研频次上。据Choice金融终端统计,安防龙头海康威视(35.600, -0.46, -1.28%)今年以来已接待机构调研1311次;京东方今年以来获得403次机构调研。反之,绩差公司门可罗雀,股价跌跌不休。兴业证券研究所副所长、全球首席策略分析师张忆东认为,无论是中概股龙头,还是具有全球竞争力的A股公司,其盈利都将伴随中国经济转型升级,迅速步入反转通道。一家擅长资本运作的公司投 资部负责人日前告诉上证报记者:“我们现在只做真正有影响力的并购,也就是做完后,在行业内的全国排名肯定是数一数二,全球也能排得上号,否则就不做。”集中度提升龙头企业盈利明显提升,与行业洗牌密不可分,最典型的要数房地产业。去年以来,房地产市场土地资源迅速集中到少数优势企业手中。地产巨头们几乎包揽了全国一二线城市的土拍市场,中小房地产公司已很难拿到土地。今年前9个月,位居前十的房企拿地总金额高达8634亿元,占前50强房企的51%,大型房企的土地资源优势愈发凸显。华创证券分析师袁豪统计,2010年至2015年,15家主流房企在6年中的平均拿地面积在全国300个城市中占比约为10%,2016年上升至22%,2017年上半年上升至37%。“2010年至今,龙头房企拿地集中度大幅提升,近30%的小房企离开土地市场。”零售是老百姓日常生活中熟悉的另一个行业,过去几年也经历了互联网公司的“颠覆”。“曾经满大街的小店,卖衣服的卖鞋袜的,现在都到哪儿去了,都到网上去了!”有零售行业研究员介绍,电 商的快速发展确实对实体店造成了较大冲击,加速了行业洗牌。少数拥有**竞争力的零售企业借机崛起。如永辉超市,今年上半年公司营业收入达到283亿元,净利润超过10亿元,公司在全国21个省市布局了约550家门店,并仍在进一步高速扩张,市场占有率显著提升。钢铁、水泥等传统行业上演着同样的故事。据中国数字水泥网信息,水泥行业前十大企业市场份额已由2010年的31.5%提升至2016年底的57%。与龙头企业的快速扩张相反,部分行业中小规模企业销量增长缓慢,甚至不升反降。随着市场集中度进一步提高,龙头企业不仅赚取增量利润,而且还瓜分被挤出市场的同行的存量份额。有接受记者采访的券商人士指出,良好的竞争格局下更容易出现大市值公司,例如家电和电 商呈现出“寡头形成→盈利能力提升→寡头优势凸显→业绩提升”的成长逻辑。这种龙头效应反过来又刺激了企业的龙头情结,启迪桑德董事长文一波谈及产业布局时明确表示:“如果在这个细分行业做不到前三,我们就坚决退出。”竞合新时代“龙头企业市占率快速提升,大致有两方面原因:其一,优胜劣汰规律在发生作用,我国经济经过几十年的发展,部分行业出现巨头是必然的。其二,供给侧改革加速了行业洗牌,严格的环保督查等提高了行业准入门槛,资源和市场进一步向龙头企业集中。”武汉大学金融学院一位研究员向本报记者分析。张忆东指出,以供给侧改革为代表的供给结构调整,以及消费升级的需求结构调整,加速了产业之间和产业内部的优胜劣汰,有利于行业竞争力强的龙头企业的崛起。一个新趋势是,当行业龙头崛起之后,行业龙头之间的合纵连横、跨界融合密集上演。腾 讯牵手广汽、阿里巴巴结盟上汽集团、京东投 资永辉超市、美的集团并购库卡公司,诸如此类的竞合动作,正催生新经济、新业态。龙头经济崛起之时,企业家精神及其担当亦愈发闪耀。马云近日表示,企业家要有发展经济的能力,要有赚钱的能力,但企业家不是为钱而存在的,一个现代化强国,必须有一批积极担当,以富民强国为己任的现代企业家。国内工业控制龙头企业汇川技术董事长朱兴明对上证报记者表示:“供给侧改革和产业转型升级,最终要由行业的龙头公司来落实,这是行业龙头公司的使命。”正是在这些综合因素的推动下,我国已经有一批企业在全球经济中占据举足轻重地位。比如,腾 讯、阿里已经深刻改变世界互联网格局,再如挖掘机行业,全球前八强有3家是中国品牌,其中三一重工市占率超过20%,位列全球第一。通过强强整合而诞生的中国中车、宝武股份等大型央企,在世界舞台的话语权更是远胜从前。这是中国经济步入新时代的一个影像,亦是中国企业走向全球的新起点。
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  • 房企竞争加速 19家企业销售额涨22%仍处高峰

    房企将收获历史最丰收一年。从当前情况看,房企年度目标完成平均已经超过80%,预计大部分企业将在10-11月完成年度目标。中原地产数据统计显示,19家企业发布9月销售业绩,房企销售依然处于高峰中。虽然大部分龙头房企未公布销售业绩,但从目前数据看,公布销售业绩的企业2017年刷新纪录已成为定局。9月单月这19家房企合计销售额达到了1439.8亿。环比上涨了22%。不过,值得注意的是,虽然成交金额明显上涨,但因为一二线城市的严控,19家标杆房企9月签约均价环比8月下调了3%。三四线占比增加。中原地产首席分析师张大伟认为,本轮调控逐渐开始影响市场,对于房地产企业来说,压力逐渐开始体现到销售数据上。房地产销售增速持续收窄,企业之间分化非常明显。多家立足**城市的上市房企营业收入及利润率出现了双下调,特别是北京、上海等城市,房地产市场调控政策从严,对于这些企业来说,预计2017年全年市场很难乐观。 提前完成销售目标销售目标的完成情况影响着房企的销售策略。从目前已经公布销售业绩的房企看,房企年度目标完成平均已经超过80%,预计大部分企业将在10-11月提前完成年度目标。旭辉集团9月业绩报显示,旭辉前9月合同销售人民币689.2亿元(按年增长67%),完成全年目标约86%。2017年9月单月,旭辉实现合同销售金额约人民币80.1亿元,按年(相对2016年9月)增加约60%、按月(相对2017年8月)增加约54%,合同销售面积约48.9万平方米。2017年9月合同下销售均价约人民币16,400元/平方米。10月9日,融创中国控股有限公司发布未经审核的9月份销售业绩。数据显示,2017年9月,融创实现新增预订销售金额人民币441.2亿元,同比增长182%;合同销售金额人民币430.4亿元,同比增长218%;合同销售面积约258.0万平方米,合同销售均价约人民币16680元/平方米。如此计算,融创中国前9月收入达约2080.7亿。华润置地有限公司9月业绩报也显示,2017年9月,华润置地实现合同销售金额约人民币126.5亿元,合同销售建筑面积约64.78万平方米;2017年1-9月累计合同销售金额约人民币1006亿元,按年增长26%,累计合同销售建筑面积约660.54万平方米,按年增长20%。张大伟表示,过去2年多的楼市火 爆,2017年房企将迎接历史上销售业绩与利润上涨最迅速的一年。从截至日前的财报数据看,大部分主要业务是房地产的企业收获颇丰。“首先,房企整体销售数据升温,楼市虽然调控,但市场影响在3季度末才出现。整体看,叠加上2016年末的结转,大部分企业依然收获了历史最丰盛的2017年房地产盛宴。从市场看,虽然调控抑制了部分城市的房地产市场,但从全国看,整体市场依然在同比上涨,全国房地产市场在2017年有望继续刷新2016年创造的记录。”另外,张大伟表示,由于2015、2016年的销售火 爆,市场主要房企可结算货值充沛,业绩较为稳健。“从已经公布业绩预告的房企来看,预亏的均为转型或者中小型房企,主要业务依然是房地产的房企业绩为正增长。”残酷的竞争已经开始房企9月份销售业绩再度表明,房地产市场分化已经极为明显。房地产呈现出强者恒强的态势。中小房企的生存空间将日益艰难。拿地数据可以反映未来房地产市场格局。中原地产研究中心统计数据显示,从公开招拍挂数据看,年内房企继续积极拿地。截止到2017年前9月,拿地最积极的50大房企合计拿地金额达到了17711.8亿。与2016年同期50大房企拿地金额11937亿对比,涨幅达到了48%。值得关注的是,在50家企业中,2017年前9月拿地超过100亿的有49家企业,而在2016年同期只有37家,在2017年前9月拿地200亿以上的企业有26家。大型房企已经深刻意识到规模对于未来生存的重要性。因此可以看出,在调控持续加码的趋势下,房企依然处于非常明显的拿地加速过程中。张大伟表示,做大依然是当下房企的主流选择。从2017年中国房地产成交面积与成交金额趋势看,将继续刷新2016年创造的历史记录。在这种大趋势下,大量的中型标杆房企积极抢地,特别是从500亿冲刺1000亿、1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企,成为了今年以来抢地的主流企业。在调控愈加严格的背景下,房企对于规模的渴望已经超越了任何一轮房地产调控周期。新城控股(17.690, -0.29, -1.61%)集团高级副总裁欧阳捷在由财讯传媒集团旗下《地产》杂志主办的第13届中国地产金融年会上指出,“未来住房市场将进入限制性发展新周期”。譬如,今年销售将再创新高,明后年市场蛋糕不会更大,销售面积增速趋势向下,房价依然上涨。换言之,明后年继续调控并进入限制性发展,销售进入负增长区间。欧阳捷认为,限制性发展周期之下,房企之间的残酷竞争才刚刚开始。据他观察,“今年初,排名前23强房企销售额合计3.15万亿元,市场份额占全国房地产销售额的26.8%,我们预计,到2020年它们会超过50%的市场份额。然而,今年上半年,它们的市场份额就已经达到36.3%,提升了近10个百分点,明后年就会提前兑现占据市场半壁江山的预判,行业集中速度远超预期。”欧阳捷认为,企业之间“你死我活”的真正竞争才刚刚开始。“我们可以按销售额及其增速比较精准地测算出,到2020年,百强房企会占有80%以上的市场份额,可能会出现2万亿元的房企,3000亿元以上的房企可能超过14家,千亿房企可能还排不进30强。这决不是耸人听闻,而且这个大格局一定来得比我们想象的都快得多。”他说。
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  • 长假后房企继续拿地 地产50强年内耗资1.77万亿

    国庆长假之后,土地市场很快恢复至此前的火热状态。10月10日上午,佛山桂城一宗商住用地以62.68亿元的最高限价出让,得主为越秀地产。同日,绍兴有4宗地块成功出让,共揽金47.32亿元。青岛、成都、常熟等地在同日也均有土地交易。尽管国庆长假期间的楼市成交情况并不理想,但并不妨碍房企的拿地热情。在此之前,房企已经在土地市场投入重金。根据中原地产的统计,2017年前9月,拿地最积极的50大房企合计拿地金额达到了17711.8亿。与2016年同期相比,涨幅达48%。其中,耗资超过200亿的企业达到26家。分析人士指出,虽然土地成本越来越高,但为夯实市场占有率,房企会继续在土地市场“一掷千金”。但在调控政策难以放松的情况下,这些土地的盈利前景值得担忧。土地市场迅速复苏10月10日上午,佛山桂城公开出让一宗占地约11.7万平方米的商住用地,采取“限地价+竞自持人才住房+摇号”的方式竞拍。该地块起拍总价50亿元,为佛山有史以来起拍价的第三高,并吸引了万科、时代、碧桂园、金茂等多家房企到现场竞拍。经过半个小时争夺,该地块被越秀地产以62.68亿元的最高限价竞出,楼面价1.53万元/平方米,另需自持面积1万平方米的人才住房。几乎在同一时间,浙江绍兴成功出让四宗商住地块,共揽金47.32亿元。其中,万科以总价15.1亿元、溢价率57.29%的代价拿下越城区镜湖中心区的一宗土地。宝龙则以17.2亿元价格拿下袍江22号地块。同样在10日上午,碧桂园耗资3.28亿元在常熟摘得一宗住宅用地,竞价次数为30轮。刚刚过去的国庆长假,多数城市的楼市成交量低于往年,但土地市场却在长假之后迅速复苏,从上述城市的表现看,企业对一些优质地块仍然有着较高的拿地热情。受楼市调控政策不断发酵的影响,进入下半年以来,房地产市场的成交热度明显不及上半年。但在土地市场,企业的热情持续高涨,投入之高可谓“豪掷千金”。中原地产统计显示,今年前9月,拿地最积极的50大房企合计拿地金额为17711.8亿,同比增长48%。其中,拿地支出超过100亿的企业有49家,超过200亿的企业也达到26家。碧桂园、保利、万科的拿地支出则超过千亿。去年前9月拿地支出最多的融创,今年付出879亿元。相比之下,今年支出最大的碧桂园,共耗资1772亿元,金额同比几乎翻倍。在拿地面积方面,碧桂园持续位居榜首,但其今年前9月的拿地(规划)面积达到4800万平方米,去年同期尚不到2800万平方米。值得注意的是,上述统计仅限于招拍挂市场数据。中原地产首席分析师张大伟指出,考虑到并购的规模不断增加,土地交易的实际规模要明显高于上述统计。如融创在招拍挂市场拿地规模明显下降,但并购规模迅速上升。两类房企是拿地热门经过2016年和2017年的销售旺季,今年房企的大规模拿地,有着明显的补仓意味。10月10日上午,国家统计局局长宁吉喆在国新办新闻发布会上援引数据指出,2016年末,全国商品房待售面积同比下降3.2%,其中住宅待售面积下降11.0%。今年8月末,商品房待售面积同比下降12%。他还表示,这“反映了全国一年多来去库存的效果,特别是三四线城市和一些县城去库存进展更大。”张大伟向21世纪经济报道表示,从企业的角度看,在销售火热的2016年,大部分企业库存去化明显。因此,房企对热点区域、优质属性地块的拼抢仍然会很激烈。北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示,大型房企出于进一步提高市场占有率的考虑,不得不加大拿地规模。“逆水行舟,不进则退”,该人士表示,当前不增加土地储备,很容易在下一个周期中被甩开。上海易居研究院的统计还显示,2011年,50强房企在全国市场的占有率为24.57%。到2017年上半年,50强占有率已经攀升至49.1%,几乎占据半壁江山。但与成熟国家相比,市场集中度还有进一步提高的空间。上述人士表示,当前大规模拿地的房企可分为两类:第一类是几家龙头房企,由于规模庞大,已经形成拿地的惯性。第二类是部分中型房企,希望借机快速做大规模。但这些土地的盈利前景如何,目前尚难预料。据中原地产统计,大部分全国化布局的房企,今年的拿地成本都高于去年。如万科前9月的拿地楼面价为6237元/平方米,比去年同期提高了12.4%;碧桂园的拿地成本为3692元/平方米,同比增长122.5%;保利的拿地成本为7851元/平方米,增长20.2%。恒大是为数不多的拿地单价下降的企业。张大伟指出,很多城市出台政策,对价格上限、溢价率等进行限制,但部分住宅属性地块仍遭到全力拼抢。剔除这些行政抑制,实际地价依然较高。他还认为,随着楼市调控政策的持续加码和发酵,市场的过热成交已经被抑制,部分城市出现了价格回调的现象。受此影响,“过去的一些高价地已经面临入市难题,现在的部分高价地,未来也将可能面临盈利的压力。”
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  • 天津建物流产业集群基地 2021年实现千亿级产业

    为响应京津冀协同发展及“一带一路”战略方针,本市携手京东集团共建“京东智慧物流产业集群及全国新一代人工智能应用示范基地”(以下简称“产业集群基地”)。近日,天津市滨海新区政府、天津开发区管委会与京东集团签订战略合作协议,宣布将打造“一基地一中心,两示范两平台”工程。根据协议,双方将共同建设“一基地一中心,两示范两平台”,即智慧物流装备研发基地及产业集群、国家级新一代人工智能示范及应用工程中心、全国首个智慧物流升级服务平台、智慧科技城市新模式示范区、新型智慧港口示范区、军民融合双向科技转化平台。通过该工程建设,京东将在天津滨海新区构建一个集研发、制造、测试、运营及人才培养于一体的智慧物流研发制造基地,形成智慧物流产业链发展的生态闭环。预计到2021年左右,天津滨海新区将实现千亿级产业聚集,提升智慧物流产业生态链中各环节的开放赋能水平,有效推动智慧物流与金融、医药、高新技术等行业融合,并吸引代表未来趋势的人工智能、机器人、智慧物流等领域人才。其中,产业集群基地项目先期将建立无人仓、无人车、无人机等无人科技产品的研发测试基地并实现工业化生产,之后将发挥京东渠道及上下游生态链聚合优势,打造大型综合类智慧物流产业集群。据悉,京东智慧物流布局覆盖全产业链,智慧物流机器人不仅将在“1122”工程中进行生产运营,与此同时,相关的研发、制造、运营和升级也将为“智慧物流城镇”带来活力。而产业集群基地的落地,将极大拓展和提升零售基础设施服务的空间。此次合作将秉承“以点带线,以线带面”的综合性落地建设,不仅将提升智慧物流生态链的效率,逐步落地的大规模产业集群也将极大提升智慧物流作为零售基础设施的服务能力
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  • 天津众房企集中发力加大供应量 新房源扎堆上市

    根据本市多家房地产研究机构的最新统计数据显示,众多房企集中发力,新房源近期扎堆上市。据统计,本市新房市场上周全线发力。远郊区供应量继续领先,环城四区、滨海新区供应量均达到9万平方米左右。同期,市区的和平区、河东区的新房供应量明显增加。本周预计有6个项目开盘加推,分布在河西、津南、北辰、静海、宝坻。新上市房源共有1495套,其中住宅产品1360套。北辰区项目预计加推472套房源,占据本周供应主力。还有受到市场关注的静海新项目首次开盘,洋房产品为8层到顶,1梯2户,均价12000元/平方米。除了市区的公寓产品外,一些价格实惠的公寓产品将在津南区上市,项目均价15000元/平方米。同期统计数据显示,本周本市的土地拍卖市场将迎来大爆发。9宗经营性用地集中挂牌出让。这些地块分布为:西青区1宗、滨海新区1宗、武清区4宗、蓟州区1宗和宝坻区2宗,其中宝坻两宗地块为还迁用地,武清津武(挂)2016-086号地块、津蓟(挂)2017-002号地块为商业用地。业内人士称,土地市场集中发力,将让房企拥有充足的“口粮”,进一步推动新项目上市。
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  • 以房养老必须要建构全面的社区养老体系

    日前,在中国人口最年轻的城市深圳,市民政局在回复人大代表建议时也透露:“深圳将争取‘以房养老’保险产品在深试点,目前前期准备和相关配套已经完成,并初步获得政策支持。”以房养老这种养老方式,我国已探讨将近十余年,2014年6月23日,保监会正式公布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》,宣布自2014年7月1日至2016年6月30日,在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点,投保人群为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。从近年来以房养老试点遇冷就可以看出,这种养老方式是一种小众的养老方式,它基本适用于那些能完全处置自己房产的老人,这还仅是必要条件,并非充要条件,除了自己能处置房产,还需要克服房价波动的风险,有勇气进行房产“倒按揭”。“反向抵押养老保险”,虽然在很多发达国家早已盛行,拥有高价值房产的老人,“以房养老”每月所领取的养老金甚至远高于社会基本养老金的数额。但是,这本质上也是一种提前消费的文化,与我国传统的储蓄型文化相对。因此,舆论也指出老人要克服观念束缚。除了观念方面的问题,房地产市场的波动也影响较大。相比于二三线城市与中小城市,上述试点城市以及深圳,是最有可能实现以房养老的地方;但是,虽说这些城市房价抗跌能力较强,但是保险公司对房产的估值在抵押时是否折旧,折旧多少,折旧合不合理?也是个问题。另外,由于依然缺乏针对普罗大众的可靠的资产升值保值渠道,目前我国民众依然普遍看好的是房子的保值以及增值前景。这些都限制着以房养老的进展,甚至还发生过一些不良案例。不过,也不必过度为此担忧,保险公司对此险种的推出应该是充分考虑到了自身的风险,其中以市场化主导,而非不顾实际的强推。保险公司的市场化导向,以及人们对自身利益的深切感受与判断,会有助于把握好以房养老的节奏。真正关注的应该是养老保险体系的三个支柱的齐头并进。第一支柱是由政府主导的基本养老保险金,采取现收现付模式;第二支柱为企业年金和职业年金,由国家提供一定税收优惠,由企业和个人共同缴纳;第三支柱为商业养老保险。“以房养老”属于商业保险中的一个部分,而且并非是一个适合大规模推进的养老方式。建构一个完整的养老机制,首先需要政府做好第一支柱,提供基本的养老,完善好属于政府责任范畴的最低限度的养老制度,完善个人账户制度、提高统筹层次、划拨国有资产、提高退休年龄等领域的改革需要尽快推进。第二,在企业层面,需要提高企业年金的职工参与率,当然这首先需要解决好动力机制问题,即调动企业与个人的参与度,包括切实为企业减负,做好平台的统筹与运行,让员工能够感受到收益与便利。作为第三支柱的商业保险,是短板但也是最有前景的。理想的养老机制应该是政府养老责任与商业保险齐头并进、互为补充。基本具有共识的是,我国养老的重头戏在家庭和社区养老,这也将是商业保险开拓的主战场,且不论别的,仅以公立养老机构的床位数与需求来比,缺口都十分明显。在家门口的社区养老无疑是一种很好的补充。同时,在医改领域,我国还在推进分级诊疗体系以及家庭医生服务,试图以分级诊疗与家庭医生来激活基层医疗资源,这从某种程度上正好契合了社区养老以及医养结合的需求,在社区,全科医生的进入使得老人们的日常养老与医疗需求得到了很好很方便的满足。目前社区养老最大的挑战是场地与资金。场地方面,社区缺乏养老机构用房,因此也有学者建议,国家应出台法规,要求所有住宅项目开发,均应规划一定比例的“公共养老用房”;保险公司也应依托商业养老保险,积极参与社区养老基础资源建设。资金方面,对于深圳来说,计划以资金补贴鼓励社区养老以及医养结合的做法,值得鼓励,但这需要地方财政的支持,也并非每个地方现在都能做到,财力不能完全达到的地方,也可以积极引入社会资本。
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  • 皇庭国际加码长租公寓布局 拟分食租赁大蛋糕

    长租公寓成为众多房企垂涎的大蛋糕。9月9日,皇庭国际(000056,SZ)发布公告称,公司下属公司皇庭公寓管理公司拟与皇庭酒店管理公司签署《皇庭V国际公寓管理顾问合同》,为皇庭酒店管理公司运营管理的皇庭V国际公寓提供管理顾问服务,合同涉及金额约为750万元。皇庭国际表示,此举是为了落实公司战略转型,拓展不动产管理服务规模,布局长租公寓业务。布局长租公寓根据双方签署的合同显示,皇庭公寓管理公司为皇庭V国际公寓提供管理顾问服务。合同项目下的服务期限为1年,自2017年9月1日起至2018年8月31日止。至于是否续签,双方于合同服务期限结束前二个月协商。公告显示,皇庭V国际公寓位于深圳市福田区金田路2028号皇岗商务中心40层至52层,地处福田中心区CBD核心位置,公寓户型涵盖从单身公寓、一房一厅、一房二厅、二房二厅、三房二厅等多种户型。公寓总套数为245套,公寓建筑总面积为26468平方米。关于顾问费用支付问题,公告也做了说明,包括皇庭酒店管理公司向皇庭公寓管理公司每月支付10万元的固定顾问费、项目上个月经营所得总收入的5%以及发展长租增量及互联网公寓预订业务的奖励性分成。皇庭国际表示,此交易有利于公司拓展不动产管理服务业务,提升公司长租公寓服务能力,预计会增加公司营业收入及利润。未来公司除上述业务外,还会继续通过市场化的方式扩大长租公寓管理规模。值得一提的是,皇庭国际在8月15日公告称,下属公司深圳市皇庭青青世界文化旅游管理有限公司拟出资5000万元设立深圳皇庭国际公寓管理有限公司,布局公寓管理业务。皇庭国际公寓管理成立后,将定位于公司公寓投资、管理运营和创新平台。合屋中国创始人罗凤鸣告诉《每日经济新闻》记者,开发商进入存量房市场优势明显,但过往粗放的经营模式未必会适应长租公寓需要的精细化管理。不过现在开发商更多是进行战略布局,并没有哪家是通过这个来获得一定的经营指标。房企的进击深圳的住房租赁市场有多大?“合屋”做过的一个统计显示,深圳有高达78.2%的年轻人处于租房状态,粗略估算深圳的租房市场规模在1000亿元以上。且据深圳市房地产中介协会统计,深圳目前已有近200家长租公寓企业。而就在8月28日,深圳市规划国土委下发了关于征求《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》的通知。其中提出,要充分发挥市场机制的作用,鼓励300家房地产开发、经纪、物业管理企业或其他市场主体转型为住房租赁企业或设立子公司拓展住房租赁及其他“管家式”业务,推动住房租赁经营品牌化、规模化、专业化发展。房企已成为长租公寓市场的一大主体,克而瑞数据显示,TOP30房企中有三分之一的房企已进入长租公寓领域,如万科“泊寓”、龙湖“冠寓”等。万科董事会主席、首席执行官郁亮7月曾公开称,万科今年重点发力长租公寓,计划2017年开业2.5万间,发展成为中国第一大集中式长租公寓服务商;佳兆业也于今年6月宣布进军长租公寓市场,预计三年内打造长租公寓10万间,联合办公卡位5万个。碧桂园集团深圳区域副总裁白洋在“进击的租赁时代”论坛上也表示,在深圳想要拿到新的土地做房地产开发是越来越难的,因为深圳的用地面积确实很少,但存量房是比较大的,碧桂园也于今年4月成立了长租事业部。中原地产首席分析师张大伟表示,房企现在涉足长租公寓主要还是一种尝试、布局和积累经验,目前还没有能够盈利的企业以及盈利的可能性。
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  • 卖房子不好赚钱?开发商竟然开始搞农业了!

    近年来,由于地价节节攀升,开发商依靠卖房获取利润越来越艰难,不少开发商开始转型升级,根据自身特点打造多元化的业务格局,寻求新的利润增长点。其中,多家企业把目光放在了农业领域,最新一起例子是华润置地也携手中国农科院中环易达,进军现代都市农业。房企跨界玩农业在转型升级、寻求多元化盈利模式的背景下,不少房企将目光聚集到了农业领域。9月7日,华润置地宣布创立耕雨品牌,以智慧农业为内容,从涉及到消费者的各个生活场景出发,规划了“农夫计划”、“农园计划”、“田园计划”三大产品线。此外,华润置地与中国农科院中环易达成立了“城市农业研究院”,未来将共同研发高新农业技术,探索全新商业模式并积极孵化特色小镇、田园综合体等落地项目。美联物业全国研究中心总监何倩茹在接受每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者采访时表示,房企玩跨界很常见,房企为房地产产品增加附加值,通过与其它行业龙头企业的合作建立平台,利用双方优势协同发展,还可以达到1+1>2的效果。无独有偶,2014年中粮就联手中国农科院中环易达建设中粮智慧农场,打造现代都市农业、品牌食品及健康产业、田园生活于一体的生态城。此外,在去年建立合作的基础上,今年4月,珠光集团和艾米会合作的珠光艾米定制农场揭牌。“随着一些大城市住房需求的满足,新的需求会衍生出来,而和大自然有更好的接触,恰是一个较好的需求接入点。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房企通过对部分土地进行投资,开发出较好的商业项目,进而有利于以文化旅游消费等概念来做营销,也体现了当前土地投资的新思路和新策略。多元化现争议中原地产研究中心统计数据显示,2015年,112家上市房企的平均净利润率为8.3%,而2016年为8.2%,显示出房企利润率下行趋势不改。在房地产利润下滑的背景下,多元化发展已成为众多房企的共同选择。以万科为例,自2013年提出转型“城市配套服务商”后,各区域公司先后提出“八爪鱼战略”、“热带雨林”体系以及“6+X”转型战略,在商业、物流、养老、教育、长租公寓等众多领域均有布局发展。华润置地在2016年提出“2+X”的全新商业模式,在坚持销售物业及投资物业两大主营业务基础上,积极拓宽物业服务、老年地产、海外地产等其他业务。绿地在2014年确立了“大金融”、“大消费”、“大基建”战略后,正加快在这三大领域的发展。但多元化真的是房企的“救命稻草”?恒隆集团、恒隆地产董事长陈启宗在2017博鳌房地产论坛表示,搞多元化就是飞蛾扑火,从历史经验看,海外没有几家多元化的房地产企业是成功的,一些多元化房地产企业,很多在后来的发展中都走上了专业化,被分拆卖掉。同时,国泰君安证券首席经济学家林采宜坦言并不看好房地产的多元化布局。她认为未来的开发商真正的出路是升级换代,从建筑商变成服务商,从制造业走向服务业。
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  • 专家:明后两年,或将有几个百强房企倒闭

    自从9.30大多热点城市实施限贷以来,不少买房者都被拒在门外。如今房贷收紧,北京分行从年初开始,二套房贷款期限最长不超过25年。同时包括广州,上海、深圳等地按揭贷款也有不同程度收紧。7月全国首套房贷款平均利率为4.99%,相当于基准利率的1.02倍,环比上升了2.25%!根据克尔瑞研究中心报告显示,房企近两年的银行借款、发行的短期票据、债券以及2015年之前的中长期债务将在2017下半年和2018年迎来到期偿还的高峰。在融资渠道收紧的背景下,一旦2017年销售不如预期,那么资金链将会面临较大的压力。一位开发商表示,市场开始进入观望期是确定的,估计会持续很久,也许明年是冰冻期,接下来的日子都不好过。加紧时间卖房回笼资金才是上策。易居研究院副院长杨红旭称,2014年开始放开的公司债,发行规模在2015至2016年逐年递增,未来将迎来三次偿债高峰。第一次小高峰集中在2018年9月至2019年9月,偿还规模约3000亿元!第二次大高峰集中在2020年5月至2021年9月,偿债规模约8500亿元,第三次小高峰集中在2022年10月至2023年10月,偿债规模约3000亿元。老杨预测:2018年下半年至2019年,将有几个百强企业倒闭。
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  • 规模越大利润率越高 二三梯队房企猛冲千亿阵营

    百强房企集中度增至63%截至目前,已有超90家上市房企公布了中期业绩。据亿翰智库数据显示,截至今年6月,销售排行榜TOP100房企的集中度已达到63.5%,它们销售了全国近三分之二的项目。伴随房企集中度的加速提升,亿翰智库认为,TOP10的门槛有望突破1500亿,而第一梯队的企业平均资产规模则已达到2844.27亿,约为第二梯队的4倍。这意味着,第一梯队以外的房企只有拼尽全力保持一定的规模增长,获取足够的发展空间,才能保证行业的一席之地。旭辉集团执行副总裁陈东彪向《每日经济新闻》记者直言,规模仍然是该类梯队房企需要迈过的一道坎。如何保持规模增长?融侨集团品牌营销中心总经理张岩告诉《每日经济新闻》记者,冲刺千亿的关键在于掌舵人是否有足够魄力大规模拿地、并购,拓展企业规模。拿地和并购不是毫无目标,显然,拿下一二线城市的项目更具有升值空间。盘点400亿以上销售规模房企的项目布局可见,以北上广深四大一线城市为核心的三大城市群,是企业重点布局的对象,尤其以禹洲、融信、旭辉为代表的闽系房企,自迁入上海后,布局长三角区域的项目比重快速增长。以招商蛇口为例,上半年其新增的16宗地块多位于北上广宁等一线和核心二线城市。第三梯队的禹洲地产,上半年更有80%的土储都集中在一二线城市,且上半年长三角区域在禹洲的合约总销量中贡献了57%,这个数字在2015年仅为38%。但一二线城市最大的难题是限购和容量限制。对此,林龙安告诉《每日经济新闻》记者,对有限购限售政策出台的一二线城市,企业主要在项目开发节奏上做调整,通过加大推盘量、楼盘开展价格组合等努力实现业绩。面对增量有限,陈东彪则向《每日经济新闻》记者表示,更加关注存量市场,通过“经营持有”抢占市场份额。实际上,一二线城市有限的增量最终将影响房企扩容的速度,因而迈向三四线城市势在必行,但房企对此的态度缓急不一。禹洲地产表示,坚持一二线布局的同时不放弃三四线布局的机会,只要有市场、有机会,就会寻找一些快速开发的项目。相对而言,第二梯队房企全国化布局诉求更强烈,融信今年便借由与海亮的合作大力扩展中西部城市布局。利润向规模房企靠拢规模之外,树立在房企冲刺千亿道路上的另一道坎则是效益。融信品牌营销中心总经理张文龙就对记者表示,规模只是门槛,利润才是核心。做好现金流和利润两大指标提升规模,是融信冲刺千亿的思路。8月30日,在中国房地产战略峰会上,亿翰智库发布了2017年中国房企综合实力TOP200研究成果。其中,数据显示,近5年TOP200房企营业收入稳定上升,但净利润率稳定下降,销售金额超千亿的房企平均利润率为13.61%,销售额低于100亿的企业净利润仅为8.2%。土地价格阶梯式上涨,使得房企的利润空间受到一定程度压缩。但利润在连年降低的同时,也逐渐向规模房企靠拢。瑞士银行董事总经理陈锐彬向记者表示,资本市场上,房企即便牺牲利润,只要规模够大,还是会得到市场的青睐。但企业在规模和利润之间如何保持平衡依然是个问题。阳光城执行董事长朱荣斌向《每日经济新闻》记者直言,“地产公司的发展无外乎‘人才、土地、资金’三大要素,此外怎么把它们发挥好,则关乎运营管理体系。”林龙安告诉记者,禹洲的策略是提前布局价值洼地,以相对低廉的土地成本,获取优质土地,目前平均拿地成本是5879元,这是支撑集团在全国市场未来五年稳定发展的基础。而截至今年上半年,禹洲地产土地储备超过1000万平米,净负债率为73%,平均融资成本降低至5.99%,融资成本也首次破六,达到5.99%。各项成本控制下,净利润增长13.3%达到7.86亿元,持有现金流量增长为196亿元。在林龙安看来,这是禹洲完成冲刺并保证健康的基础。上述冲刺千亿的房企中,融信、旭辉、新城等多家公司高管在接受记者采访时,也分别将理性(拿地)、产品、服务等有关“质量增长”的关键词作为企业千亿路上的前提指标。
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  • 房地产市场兵临城下 绿城中国向轻资产转型

    “中国内地房地产市场正兵临城下,” 昨日,绿城中国执行董事、行政总裁曹舟南在绿城中国中期业绩说明会上表示,大概至明年年初房价将往下走,通过土地增值获得红利的模式已经失去了效用,而未来2年-3年是房地产行业最棘手、复杂、难受的时期,再之后则有机会。曹舟南称,绿城中国在两年前就在等这样的市场到来,未来两年只要保持每年销售1000万平方米-1500万平方米的土地储备,然后再进行反周期投资,目前公司手握600亿元现金可提前布局。值得关注的是,曹舟南强调,“抛开有质量的增长而追求的规模是很危险的”,因此绿城中国正在由“开发商”向“服务商”转型,同时进一步让资产变轻。净利润近13亿元同比增56%据绿城中国半年业绩报告显示,截至6月底,公司取得总合同销售595亿元,代建合同销售金额约153亿元。下半年,绿城集团预计整体可售货源约1010亿元,其中,代建项目预计可售货源约164亿元。报告期内,绿城中国净利润为人民币12.70亿元,较2016年上半年的人民币8.13亿元增长56.2%;股东应占利润约人民币12.29亿元,较去年同期增长103.5%。每股基本盈利人民币0.46元,较去年同期的每股人民币0.20元大幅上升130%。在财务数据方面,截至6月30日,绿城中国有银行存款及现金(包括抵押银行存款)人民币367.35的亿元(2016年12月31日:人民币249.71亿元);净资产负债率为57.9%,较2016年12月底的58.1%有进一步改善;2017年上半年总借贷加权平均利息成本为5.6%,与2016年同期的6.3%有明显下降,较2016年度的5.9%也有进一步改善。有熟悉绿城中国人士称,有大股东中交集团背书后,绿城中国的融资成本持续降低,目前具备低成本融资术。曹舟南表示,绿城这样坚实的、稳健的公司,投资结构和土地储备、运营周转率和合理房价、财务费用的有效降低、负债率和负债结构的持续优化、和资产结构不断完善,公司的这些作为未来将完整、即时地反映在公司市值上。多元化拿地降成本就土地储备规模而言,截至2017年6月30日,绿城集团(包括绿城中国及其附属公司连同其合营企业及联营公司)共有土地储备总建筑面积约为3057万平方米,一、二线城市土地储备的占比由2017年初的43%提升至47%,土地储备结构逐步优化。今年上半年,绿城中国新增12宗地块,总建筑面积约295万平方米,总土地款约245亿元,实现广州、重庆等核心城市的首次战略性落地。按照绿城中国的设计,下半年,公司将坚持以“核心城市、核心地段”的投资战略,聚焦长三角、珠三角、京津冀等三大城市群及北上广深四大都市圈,聚焦于首进战略城市、重点城市品牌落地、开发模式创新等类型项目,重点倾向于高毛利率、高周转率的短平快项目,力求实现资产零沉淀,提升投资效率及效益,逐步实现“战略调仓、优化结构、稳健发展”的战略目标。同时,集团将借鉴济南、沈阳、天津全运村的成功营造经验,积极对接全运村、亚运村项目建设,逐步形成具有绿城特色的体育赛事营造模式。而除了招拍挂外,公司将尝试收并购、产城融合、轨道交通物业、城市三旧改造等多元化获取土地的方式。同时,集团将加大与行业标杆企业的合作,尝试与具有优质产业资源的企业实现跨行业合作,通过优势互补提升投资能力。随着中国楼市逐渐饱和并进入政策收紧期,绿城正从开发商转型为服务商,顺应市场变化进行角色转换。事实上,绿城中国早已经切入轻资产领域,代建业务如今已经成为绿城轻资产化扩张和盈利引擎的砝码。加快向轻资产转型“公司希望把资产做轻,对于一些不能覆盖成本的资产会逐步进行出售,比如酒店板块,”曹舟南提出,“在过去的两年我们把负债结构调整得非常好了之后,下一步就是要进行资产机构调整,我要把绿城中国做得很结实,到2020年绿城中国都是很安全的”。据悉,未来绿城中国将在五大板块的业务格局基础上,以多元化的发展模式顺应市场变革,加快战略转型:大力推进房地产开发的轻资产模式,顺应住房消费升级换代趋势开发特色小镇产品,积极布局存量市场,向理想生活综合服务商转型。具体来看,绿城房产将紧紧围绕产品质量、服务质量、周转率等多方面的战略目标,不断提升房产开发的综合能力。绿城管理的代建模式将进一步助力公司实现轻资产转型。未来绿城管理将进一步拓展资本代建、商业代建、政府代建等业务规模,从品质、效益、标准等各方面继续引领行业发展,确保行业第一地位,继续引领整个行业的发展方向。绿城资产将进一步盘活绿城沉淀资产,释放资产流动性,优化资产结构,拓展多元化的融资渠道,构建绿城特色的地产金融化模式,打造内部金控平台,全方位对主营业务形成金融支持。绿城小镇将顺应住房消费升级换代的趋势,利用国家利好政策,加强产业探索与特色小镇的获取,逐步形成小镇开发运营的特色模式。绿城生活将围绕客户全生活链和房屋全生命周期,利用大数据与互联网技术,构建“美好绿城”高端社群生活在线服务平台,整合线下服务资源,不断提升业主生活品质,打造绿城中国未来核心竞争力。生活集团旗下的房屋4S公司将以房屋后期维护、翻新等业务,助力绿城中国开拓房地产存量市场。据绿城方面表示,上述五大子集团将协同发展,共同推动落实“开发专业化、地产金融化、服务平台化”的发展战略。
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  • 2017年房企的中场战事:规模之战白热化

    房企的2017中场战事2017年的中报季接近尾声,有厚积薄发者迈入千亿,立在潮头者也提出了更高要求。对于房企提出的调高销售额目标是否保守也成为被讨论的话题。上半年,房企销售额普遍向好,但在楼市下半场的普遍认知中,房企也开启了新一轮卡位赛。经营效果上,利润率与负债率两类财务指标、以及土地储备一直是房企的重要生命线,由此引发的行业洗牌效应不可忽视。而进入资产管理时代,持有型项目如何布局、如何运营并扩大规模,长周期的项目该通过怎样的路径成为能够支撑公司业绩可持续发展的重要支柱,则成为另一个重要话题。在24日万科业绩会上,公司董事会主席郁亮首度公开万科新的业务分类架构。在这些房企都在逐步渗入的领域中,在这场中场战事之后,新战役早已悄然打响。8月中旬开始,上市房企进入密集的中报发布期。上半年,尽管调控频频,但大型房企和Top20房企基本都实现了业绩大幅增长,多家房企还纷纷上调了年度销售目标。这背后是行业集中度提升、兼并整合下的规模化竞争加剧。如果说以前房企追求规模是为了卡位,那么当碧桂园宣布今年目标5000亿,旭辉提出3000亿目标,富力、金茂将千亿提前,房企的行业生存门槛,已赫然提到了千亿级别。在这之上,才能谈到更长远的发展。对于行业已进入下半场,大多数房企已没有异议。龙湖、中海外更提出了周期转换的概念,随着城市化率接近60%的临界点,房地产的周期开始转换,在周期的右侧,开发业务趋缓,资产运营将成为新的竞争赛道和利润来源。万科、碧桂园、龙湖、中海外这些超大型房企早已未雨绸缪,转型城市配套服务、城市运营,在商业、长租公寓、物流地产等各个领域多有着力,而这些新赛道,都将跑出新的王者。规模与风险的平衡8月22日的业绩会上,碧桂园集团总裁莫斌宣布,公司年度销售目标上调至5000亿,这是第一家提出5000亿目标的房企。作为行业龙头,碧桂园上半年的合同销售金额约人民币2889亿元,同比显著增长131%,位列行业第一;而与碧桂园接近的万科上半年销售2770亿,恒大预计也在2000多亿。这意味着,房企第一阵营年度销售规模将提升至5000亿。3000亿阵营则有中海外及尚未公布业绩的融创中国、保利地产(600048,股吧)等房企;千亿之上,有厚积薄发的龙湖,将年度销售目标上调至1500亿。更多的房企在追逐千亿。中国金茂也提出2019年要实现千亿;富力今年上调至800亿,且2018年大幅提升至1280亿-1380亿。规模战争的背后,往往也是土地储备的战争。今年上半年,各大房企积极扩充土地储备,通过招拍挂、收并购、合作、城市更新等渠道,为规模扩张提供充足的货值。富力地产董事长李思廉坦言,上调销售目标的最大动力来自其土储。上半年,富力已买入总建筑面积1140万平方米的土地,可提供超过人民币1420亿元的新增可销售资源,以助集团于2018年及以后达成更高的销售目标。碧桂园的土地储备,则让一些中小型房企难以望其项背。上半年,碧桂园共获取292宗土地,建筑面积约为5084万平方米;公司已摘牌或已签约的土地储备约2.1亿平方米,另有基本锁定但尚未签约的潜在土地储备约1.35亿平方米。值得注意的是,规模扩张的同时也伴随着风险。在资金全面收紧的背景下,不少房企都意识到防范风险的重要性,纷纷采取措施调整财务结构,降低净负债率,增强现金回流。截至上半年,龙湖净负债率为56.2%。龙湖管理层表示,公司将通过外部合作及二级市场收购等方式,控制拿地成本、减少资金占压;同时进一步拓展境内外融资渠道,优化债务结构,拉长账期和降低成本。龙湖首席执行官邵明晓称,接下来的拿地节奏会根据回款和整个资产负债表的情况来进行决策,将净负债率控制在60%以下。规模最大的碧桂园也一直在控制负债水平。截至6月30日,其净负债率为37.8% ,比2016年12月31日下降了10.9个百分点;加权平均借贷成本为5.32% ,比去年底下降34个基点。以稳健著称的中海外和万科,在财务指标上更为谨慎。中海外上半年的净负债率仅为16.1%,融资成本从去年的4.8%下降至4.2%;万科的净负债率为19.61%。截至6月底,万科持有货币资金1075.6亿元,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和(501.4亿元)。另一些房企则在追求规模的过程中显示出了风险。据易 居克 而瑞统计,新城控股上半年净负债率已超过警戒线,达到107%,这与企业2015-2017年大幅拿地直接相关,尤其在今年上半年的新增土地总额已接近企业的销售额。资产运营成为新赛道值得关注的是,继万科董事会主席郁亮提出行业进入白银时代、下半场这些著名的论断后,中海外主席兼行政总裁颜建国和龙湖董事长吴亚军提出了大周期论。颜建国认为,城市化率低于60%时,是为周期左侧,房地产行业在规模和价格上快速增长,达到60%后,行业将进入大周期右侧,目前国内城市化水平已经达到57%,接近临界点。在右侧的市场中,持有型物业将快速成长,开发商的运营能力成为核心竞争力。现在美国最大市值的房地产公司,都是来自于持有业态的公司。他透露,当前阶段中海会把90%的资源放在住宅开发方面,保证公司未来三到五年快速发展。同时增加持有型业态比例,公司会将6%-8%资源用于持有型物业,1%-2%用于养老、教育、长租公寓、联合办公等新业务。中海目前持有商业今年上半年整体收入大约13亿港元左右,到2020年希望达到50亿港币,中长期的目标是希望达到100亿港币。万科、碧桂园、华润置地、富力等企业也均提出了各自的运营策略。试水物流地产、产业地产、特色小镇、长租公寓、联合办公等多元持有型业务。7月,富力以199.06亿元收购万达77家酒店,借此收购,富力的酒店规模将超过100家,一举成为全世界最大的酒店运营商之一。李思廉表示,未来富力将持续寻求扩大整体规模并整合酒店资产,以增加经常性收入及利润的比例。龙湖更早开始向持有物业转型。现在已经具备比较全面的能力,包括住宅开发、商业运营、长租公寓上的能力,还有TOD项目的建设和运营能力。吴亚军表示,在行业大周期里一定有小波动,龙湖早年间是扛着周期,随着下一步在投资物业上奠定基础后,龙湖不敢说逆周期,但可适时利用周期,跟周期共舞,吃到周期红利。“因为我们有大量的优质资产在手里,融资成本偏低,账期很长,不管是做新房的销售扩张或者并购都是游刃有余。龙湖在资源、能力上做了强劲的准备,所以才可以在这个时点上提出稳健中加速。”中国金茂总裁李从瑞认为,未来的房企“第一梯队”指标将是多方面的,除了千亿(以上)规模,还要在持有板块收入达到50亿元,进入行业前5名;同时,保持10%以上的净资产收益率,以及毛利率比行业高出10%以上。
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  • 房企逻辑之辩: 利润率引发的洗牌与负债率烦恼

    调整负债率并非易事。监管趋严之下,房企内生逻辑,即盈利水平显得尤为重要。有没有能力低价拿到土地,在规模竞争上能否加速快跑,能否较好控制公司成本,这些都考验着房企“长跑”的能力。房企财报在一定程度可以反映其生存的真实现状。这其中,两个指标尤为重要:净利润率及资产负债率。而在当下房地产市场发展中,房企资金链安全预期成为下半年关键指标。在融资端依然趋紧的情况下,房企现金流更多依赖于产业链销售端的内生现金流。内生现金流情况则需要观察房企净利润率。整体看,由于房企销售规模增长显著,因此,净利润规模在增长。但值得注意的是,房企净利润率却并不乐观。这反映出,房企“好日子一去不复返”。不过,由于绝大部分房企已经历多轮房地产周期,目前还活跃在市场上的房企整体负债表现较好。克 而瑞分析师沈晓玲表示,企业净负债率在60%-80%是合理状态,看企业发展风险则要看负债结构。不过,受房企公司债发行政策收紧影响,上市房企应付债券占负债比重持续走低,叠加其他融资渠道不同程度受限,长短期债务比出现回升,在手现金对短期刚性债务的保障程度下降。当然,从净利润率和资产负债比率两个指标来看,行业整体分化也极为明显。大中型房企仍然可以相对保持一定净利润率,并控制好自身的负债规模;一些中小房企开始面临亏损,甚至退出房地产市场。一场利润率引发的洗牌对于如何看待房企净利润率,华泰证券有一套不同的逻辑。该机构认为,过去每一轮的行业集中度提升都是伪命题,因为这是在毛利率足以支撑所有企业存活下的竞争加剧,只有兼并才是真正行业集中度提升。本轮则被认为是毛利率自2011年下降之后的短期见底年,部分公司净利润率已近0%。利润率进一步下降的结果就是有房企退出,真正进入行业集中度提升阶段。那么,房企真实的净利润率情况到底如何?21世纪经济报道记者据同花顺财经统计发现,大中型房企净利润率数据还可观,但也能看出好时光一去不返。2017年上半年,万科A的净利润率为14.40%,金融街净利润率为11.80%,金科股份为4.75%,阳光城为4.56%,招商蛇口为21.26%,华夏幸福为24.30%,新城控股为10.12%。值得注意的是,出现亏损的房企开始增多。有房企出现净利润率为负的情况,如中航地产净利润率为-5.22%;部分房企亏损严重,如荣丰控股净利润率为-115.55%,绿景控股为-450.90%,铁岭新城为-894.27%,中房股份为-2075.60%。因亏损严重,一些房企开始准备退出房地产市场,这也是今年以来市场上见到更多并购的原因。正在进行重大资产重组的中房股份在2017年中报中称,“报告期内,公司没有新增土地储备和新开工项目,房地产主营业务面临经营困境。若重组成功,公司主营业务将彻底发生改变。”绿景控股在其2017年中报中则称,“报告期内,公司继续有序退出房地产行业及转型医疗行业。”21世纪经济报道记者还挑选了几家典型房企进行横向对比。整体上,一些大型房企可以在扩大规模的同时适度保证利润率,但一些中型房企净利润率则表现非常欠佳。比如阳光城,2015年上半年,其净利润为3.19亿元,销售净利率为6.84%;2016年同期净利润为1.71亿元,销售净利率7.74%;到了2017年同期,阳光城净利润为3.28亿元,销售净利率4.56%,低于同行业水平。“钢丝边缘”的负债率负债率是考验企业经营风险的指标。早年间,一些房企为了快速发展,不惜采用高杠杆、加大负债率的方式。不过,随着房地产行业游戏规则变化,土地成本走高,行业趋于平淡,这种模式开始被慎用。而目前大部分还活跃的房企,风险意识比谁都强。沈晓玲表示,企业在快速发展过程中,高杠杆是合理现象。如果企业2-5年的长期负债比例较高,但只要整体结构合理,也不会有太大影响。今年企业债收紧、海外融资市场不佳,很多企业通过增发配股或引入股东增资等方式扩大资金。21世纪经济报道记者注意到,同花顺财经统计的资产负债率高于80%的企业较多,如金科股份为83.94%,阳光城为86.55%,华夏幸福为82.86%,新城控股为87.91%。负债率低于60%的房企包括铁岭新城为54.43%,绿景控股为59.91%,世联行(002285,股吧)为55.77%,万通地产(600246,股吧)为50.52%。同样以阳光城为例。其目前资产负债率出现进一步提高迹象,资产周转速度却进一步降低。阳光城集团执行副总裁吴建斌的解释是,“我们拿着大量的钱买地,买的都是中长期的地,导致负债总量增加,权益能立刻增加的很少。”吴建斌称,他花了三个月研究阳光城的财务结构。未来可能要做一些调整,包括资产结构、融资方式,甚至配合战略布局做调整,见效需要两三年时间。“具有挑战性,但也并非死结。”中信建投研报也称,因阳光城近年来加大投资力度,净负债率和短债压力进一步上升。受房企融资渠道收紧影响,上半年银行贷款和债券融资占公司融资规模有所下降。公司计划采用美元债、房地产产业投资基金和开展资产证券化业务方式助力突破瓶颈。不过,调整负债率并非易事。监管趋严之下,房企内生逻辑,即盈利水平显得尤为重要。有没有能力低价拿到土地,在规模竞争上能否加速快跑,能否较好控制公司成本,这些都考验着房企“长跑”的能力。
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  • 港资房企频抛内地资产 “风格保守”是主因

    近年来,不少在内地有所布局的港资房企销售额出现了不同程度的下滑。以瑞安房地产为例,公告显示,今年前7月瑞安合约物业销售额为57.33亿元,同比减少65%。与之相对应的是,港资房企频繁抛售内地项目。新世界集团、恒基兆业和瑞安房地产等都在此列,而接手这些项目的则均是在内地具有相当规模的房企,如万科、恒大等。在“2017博鳌房地产论坛”上,多名香港业界人士指出,“风格保守”是港资房企在内地“受困”的主要原因。中原地产董事局主席施永青在接受《每日经济新闻》专访时表示,港资房企经历过香港楼市的崩溃,因而他们对楼市相对谨慎。路劲地产董事局主席单伟豹则认为,“如果香港房企早期像内地房企那样发展的话,现在国内10大开发商起码有两家是香港的。在中国的房地产市场里,不进取就落后。”改变运营方式改变运营方式是港资房企应对市场的一个选择。目前很多港资房企在内地的布局更加偏向于商业地产而非住宅开发。恒隆地产即是其一,目前恒隆在上海、沈阳、济南、无锡、天津以及大连,共计拥有8个名为“恒隆广场”的商业综合体项目。在剥离了多个二三线城市的项目后,新世界集团也选择加码商业地产。去年新世界集团作价42亿元拿下深圳前海一商业地块,未来新世界发展拟斥资80亿元将该地皮开发为金融及商业综合体。实际上,港资房企受到的冲击或许也不仅仅是内地市场。去年以来,不少内地开发商也开始征战它们的大本营。对于这种行为,香港开发商则普遍乐观。恒隆地产董事长陈启宗指出,自己非常欢迎内地的发展商到香港来。“不过能否赚钱,我是相当有保留的。”他同时也表示,香港地区的开发商,都是身经百战的,“他们一定是有本领的,要不然早就死掉了”。单伟豹也提醒到,“可能10年之后,前面冲进去的那几家企业都不太行了,市场经济还是要绝对回归理性,以利润做主导,长期不赚钱还是要撤的。
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  • 海外投资出现大转移 这里变成大佬们最热衷投资地

    中国高净值人群中的百万富豪、资产阶级大佬们,早已不是虎视眈眈的简单,据悉,中国富豪资产阶级们的资金流出海外的投资趋势强劲,过去10年以来,中国对外投资大幅度增加了1471%。根据最新发布的“中国全球房地产投资报告”,中国大部分投资者认为海外的市场处于“近乎完美的”市场,而国内如今房价过高,投资的项目少之又少,而且为此中国买家对有的国家房产投资已经超过500亿美元。对于往年来说,美国、澳大利亚投资仍然受捧,其次是香港,加拿大和英国,这是在过去中,中国买家对海外房产投资排名前5最受欢迎的投资目的地。而如今,在2016年的时候,中国高净值人群对海外投资却出现有了重大转移,由于欧美香港等国家执行征收外国买家税收,并且中国对海外的资金流向执行外汇管制,使得中国资产阶级的高净值人群开始对资产配置进行一系列的转向最新兴起的亚洲市场。而对于亚洲的房产市场中,更多人关心的是房子升值保值的诱惑,并且在亚洲房产市场投资最为显著的东南亚新兴市场来说,占据了中国买家最为吸金的一部分。在新加坡、马来西亚、泰国、越南等地,去年的投资比例中,新加坡以及泰国的吸金流向最为明显,而最为明显的,在泰国的众多城市中,曼谷又是中国资本大佬们最热衷的投资目的地,一年内便吸纳整个曼谷房产市场,成为泰国房产市场中的最大买家国。曼谷(Bangkok),泰国首都兼最大城市,国际化程度很高,每年举行的国际会议多达二三百起。这里高楼林立、车水马龙、繁华异常,集中了全国50%以上的工业企业和80%以上的富裕阶层。曼谷虽然是一个国际化的大都市,但很有生活气息。这里风光宜人、气候温和、美食丰富,而且佛教文化浓厚,绝大部分去过曼谷的人,对曼谷的第一印象都是平和、友善、热情,正是这种包容,使得近年来到曼谷度假旅游、养老生活的人越来越多。需要特别提及的是曼谷的医疗旅游。近年来,冲着曼谷顶尖医疗技术而去的游客越来越多。英国BBC曾报道:“在医疗旅游业中,印度的医疗水平有限,新加坡的治疗和酒店成本太高,名声佳、服务周到的泰国医疗旅游脱颖而出。”作为泰国首都,曼谷的城市发展被列入国家重点考虑。城市规划部门有意以伦敦作为蓝图来规划曼谷的未来,以使曼谷的旅游气氛和艺术特色更加突出,在吸引游客的同时,政府也在努力改善和提高市民的生活素质。加之曼谷处于泛亚高铁的关键节点,发展潜力蔚为可观,这也是近年来中国高净值人群纷纷来此置业的原因之一。值得注意的是,2016年全球房价涨幅最大的城市公布,曼谷在过去的一年里房价涨幅为6.3%,排名第6位。而且曼谷房地产租金回报率在4%-7%,投资前景可观。随着外籍人士人数逐年增长,房产需求业逐步增大,投资优势也日趋明显。
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  • 潘石屹丁磊杭州论剑 都切磋了哪些生意经?

    网友问:“富裕人的生活快乐吗?我们穷人的生活好悲伤啊哈哈哈”。 潘石屹:“只有有过不快乐,才能体会到快乐是什么感觉。”
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  • 千亿资产大腾挪完成 王健林宣布:万达彻底告别房地产!

    “目前的中国房地产正站在珠穆朗玛峰,无论往哪个方向走,都没有‘高处’了。”国泰君安证券首席经济学家林采宜表示。“高处不胜寒”——在中国房地产市场打拼了近30年的王健林可能对此最有体会。最近几个月,通过一系列让人眼花缭乱且又让人惊掉下巴的资本运作(涉及总金额高达1000亿元以上),王健林掌舵的万达集团官方微信在今天宣布:万达彻底告别了房地产!!千亿资产大腾挪最近1个月,万达集团给外界的关键词是:瘦身,变现,收缩,退出……先是7月19日,万达商业分别与融创中国、富力地产签署了转让协议,万达以637.5亿元的总价将77家城市酒店全部股权以及十三个文旅项目的91%股权分别转让给富力和融创。“只要有万达,迪士尼十年到二十年之内盈不了利。”王健林的这番豪言壮语随着十三个文旅项目的易主随风飘散。就当大家错愕于首富忍痛割爱的决绝之时,王健林的大动作一个接一个。从今年2月以来,万达集团密集收回至少400亿元万达广场项目公司的注册资本金。在已建成的万达广场中,至少有84家万达广场项目公司的注册资本金减少,累计减少401.63亿元。7月25日每日经济新闻报道,柳南万达广场、枣庄万达广场、盐城万达广场及焦作万达广场这四个万达广场已经完全被中信信托持有;7月5日,南昌西湖万达广场被珠江人寿纳入麾下;北海万达广场、抚州万达广场、九江万达广场、雅安万达广场、辽阳万达广场则被民生信托持有。万达最近的一项大动作就发生在8月9日深夜10时52分,万达酒店发展公布重大资产重组计划,将万达酒店管理公司和万达文旅集团注入香港上市公司,总金额达到了70.5亿元人民元。综合上述信息计算,王健林已经完成了总金额高达1109.63亿元的资产大腾挪。万达集团:彻底告别房地产万达所有的动作,并非没有规律可循,其主线其实非常明确:轻资产。今天,万达集团官方微信表示,注入上市公司万达酒店发展的万达文旅和万达酒管都是轻资产公司。万达文旅主要从事主题公园设计、建造及营运管理业务。万达酒管主要从事酒店设计、建设及营运管理业务。万达卖掉的是酒店资产,但保留了酒店管理公司,卖掉的万达酒店仍归酒店管理公司管;万达卖掉了万达城91%的股权给融创中国,但是万达依然是万达城品牌拥有者和经营管理者。按照万达的说法,“万达只卖掉了钢筋混凝土的肉身,而留下了轻资产的灵魂”。同时,万达集团在文章中表示,万达彻底告别了房地产,从此大步走上轻资产之路。从今年年初,“轻资产”三个字就常常被万达方面和王健林本人提及。1月14日,在万达集团年会上,王健林宣布,万达商业2020年以后原则上不再搞重资产,全部为轻资产。王健林还打趣道,万达商业不再是地产企业,所以我好几次建议,是不是在2017年底或2018年把商业地产名字改了得了,叫商业投资管理服务集团,别再当地产商了。今年年初,王健林还称,万达商业“轻资产”转型成功,并且公开宣布,万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场,投资合同达1050亿元,2017至2019年,每年开业交付30个万达广场给投资方,净租金双方分成。收租子赚钱还是卖房子赚钱?看了以下数据就明白了:1,租金的成长空间更大。2015年,万达商业的合同销售金额就已经只有小幅增长,2016年则是大幅下滑(王健林表示是主动下调了2016年600亿的销售额);但租金收入增长明显,2015年增幅为30.7%,2016年再度增长30%。▲万达商业租金收入和物业销售收入(亿元)2,租金回报更高。2015年,万达商业租赁收入的毛利率高达72.14%,远远超过物业销售37.95%的毛利率;全年租赁收入占比仅10.94%,但贡献了35.25%的税前利润。王健林表示,预计到2016年,租金收入贡献的净利润将达到55%。▲万达商业购物中心平均租金(元·平方米·月)楼市繁荣近20年,但这次不一样万达用“轻资产”为口号,表达了不再做房地产的决心。与此同时,另一家房地产巨头万科早经开始在“卖房子”之外的业务上布局:养老服务。目前万科已在多个城市开始运营养老项目,包括带长住床位的项目和社区居家服务及日间照料中心。物流地产。7月14日,万科集团宣布,携手厚朴、高瓴等组成的财团,拟以总代价约159亿新元(约785亿元人民币),收购新加坡物流巨头普洛斯。自持物业。据观点地产消息,截至今年6月8日,万科已经拿下五宗自持地块,合计付出约170亿的代价(不完全统计).无论是万达、万科,还是提出多元化、去房地产化的其他房地产企业,他们的行动是基于当前市场形势的理性动作。经历了将近20年的繁荣,中国的房地产市场确实来到了一个关键的十字路口——为住房而烦恼的新城市人,看到了房地产长效机制正渐行渐进:1,抑制投机需求。“房子是用来住的、不是用来炒的”,去年以来,从中央到地方,限购、限贷、限售等诸多调控手段并用,已经将投机需求极大地抑制了下来。国家统计局数据显示,今年6月份,70个大中城市中,一二线城市房价同比涨幅已连续回落。其中最典型的莫过于此前房价涨幅第一的深圳了,据央视财经8月5日报道,自去年10月至今,深圳房价已连续10个月下降,每平方米累计下跌7154元。2,发展租赁市场。住建部会同发改委、公安部、财政部等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。这份通知要求,在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。目前已选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。在发展租赁住房方面,各地方政府也已有动作。比如上海首批公开出让的两块纯租赁住房用地于7月24日被两家地方国企竞得,这两块土地均采取“只租不售”模式,项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源。这两幅地块的成交单价都不足6000元/平方米。而成都则提出了组建国有住房租赁公司、降低个人出租住房税率、建立租赁信用管理体系等一揽子支持政策。3,租售同权。7月中旬,广州市明确,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权;7月下旬新华网报道,住建部有关负责人说,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。4,共有产权房。北京市住建委委会同北京市发改委等联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》,并征求意见。其中提到,30%的“共有产权住房”房源应该面向没有北京市户籍的“新北京人”。据悉,共有产权房的配置并不低,不仅公共交通便利,容积率也并不高,还有WiFi全覆盖、人脸识别等技术。目前来看,新的房地产调控手段多停留于地方层面,但中央已经明确将建立房地产调控的长效机制,这一机制的出台只是时间问题。对那些寄希望于将来房地产政策“反复”的人来说,北京市住建委主任徐贱云在接受采访时的一段话值得参考:政策出台后,更重要的是坚持到底,严厉执行。北京市除了‘打补丁’,还发扬‘钉钉子’的精神。如果市场再有波动,还会有更多储备政策对外发布。‘稳定房价的决心不会变。’
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  • 房地产迎来五大利好, 马云的话真要成为现实了吗?

    自从中央清晰明确“房子是用来住的,不是用来炒的”这一历史性定位以后,就已经表明了要还房地产市场一方净土。所以我们看到从去年十月至今,目前全国有超过60个城市或县区发布各种房地产调控政策160余次。从北上广深等一线城市,到南京、杭州、厦门等热点二线城市,再到环京、环沪周边区域,调控升级成为房地产市场的“主旋律”。调控的作用也在全国显著生效,从很多数据分析来看,楼市已然降温了,尤其是一二线城市的二手房市场,迎来了历史上从未发生过的现象,连续多月成交量和价格回落,前两天火爆全网的燕郊的楼市情况想必大家也都有所耳闻。经济学家马光远之前也认为,这次楼市肯定“变天”,是因为这次调控的目的就是不让再升了。而房子价格的明显松动应该在6月份之后,整个下半年,房地产市场的画风将完全逆转,这一轮楼市大疯狂将划上句号。6月早已远去,马的话也成真了,楼市之前的疯狂也随着6月远去了。那么此轮调控会很快过去吗?当然不会!因为从国家释放的信号看,未来房地产市场是要稳定发展,要坚持政策的稳定性和持续性,以及加快建立长效机制,所以这也表明了整顿房地产的态度。虽然过去错过了很多纠正房地产发展的机会,但此次我们看到无论从深度还是广度上来说都是历年未见的,其调整的决心是毋庸置疑的。本轮楼市降温是国家政策调整的结果,也是国内购房者逐渐冷静下来的结果。很多城市的成交量回落来源于两个方面:一是购房者的限制条件越来越多,使得原本想买房的人失去了购房资格,这其中也包括炒房者,直接的影响就是成交量;二是大家在经过房地产蓬勃发展的几年里已经学会了审时度势,不再把买房就能赚钱奉作神话,越来越多的购房者已经从“吃瓜群众”成长为“骨灰级的买房专家”了,大家在面对市场调整期时都会冷静下来观望。所以现在的市场已经逐渐轮转为买方市场了,购房者是占据主导权的。种种信号也在显示当下似乎是刚需购房者适时进场的最佳机会。1、大力发展住房租赁市场,购房热情锐减,利好真刚需今年以来对租赁市场的调整是认真的,也是前所未见的。先是广州“租房买房享受同等待遇”引发公众对租房市场的热切关注。继而国家九部 委就发文推出12大试点城市。而后又是少部分城市拟定“租房可落户”举措,北京更是推出共有产权住房,也被认为是历史性的,因为此举不止于让你住有所居,还要有所得,即财产性收入。于是很多买不起房的人就有了更适合的选择,因此购房需求就减少了,所以对于真正的刚需购房者来说,是一大利好。2、“一价清”专治开发商各种变相加价行为,刚需买房有了保障近日,上海首开先河推出了被称为“一价清”的措施,何为“一价清” 就是不能再玩备案价之外的其他花样了,必须老老实实按照备案价卖,不按要求的一律不予通过,且有严格的监督审查。这无疑是找对了开发商的七寸,要知道“限”字头的调整总是被认为是存在漏洞的,让聪明的开发商能找到破解之道,类似于捆绑装潢、车位等做法。此次“一价清”无疑断了开发商的后路,其目的就是限制开发商要求其按正常价位、程序卖房,所以对于刚需来说不管是价位还是手续上都有了一定的保障。3、中介迎来大调整,利好购房、租房者二手房成交量的下落影响最大的无疑是中介行业,之前媒体就曝光过在此轮调整中有很多中介因为没有业务而选择关闭了一些店面,也逼走了了底层的业务人员,事实上中介作为房产交易的重要角色之一,在房地产的发展中也被证明确实存在诸多弊端,调整完全尤其必要性。笔者据悉近期国家有关部门持续开展了针对房地产市场秩序的专项整治,对房地产中介机构违法违规行为加大查处力度。此次调整意在从中介任职考核系统的建立、交易规范行为、房源信息公开等方面着手。这次整治也被认为是近年来工作力度最大、持续时间最长、惩治最严厉的一次,对纠正行业违法违规行为,净化房地产市场起到了重要作用。4、打击炒房又出新招,炒房者正加速撤离,刚需迎来良机“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位提出以后,对炒房者的打击就从未停止,而且是核心打击,而且是重要目标。近期有省市针对打击炒房又出了新的举措:恶意炒房将受多部门联合惩戒——建立健全房地产市场调控协调机制,对有恶意炒房等行为的违法违规企业及其责任人记入信用不良记录,实施联合惩戒。越来越多的炒房者已经正加速撤离市场,有些高位进场的炒房者结局更惨,在价格回落的现实面前不得不选择减少亏损,低价抛售,这也给刚需购房者提供了机会,多了更多的议价空间。5、合理引导房产使用,鼓励多套房者低价出租7月份权威统计部门的一份报告中提到:2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米。根据国际经验,当一个地区的人均住宅面积达到或者超过33平米的时候,说明这个地区的房地产业开始过剩了。事实证明中国人不缺房子,却有世界前列的空置率之说。这是因为很多持有多套住房者怕麻烦宁愿闲置也不愿出租。今时不同往日了,越来越多的企业在做盘活存量的事情,所以我们看到有长租公寓的诞生,其中有一种叫分散式长租公寓,就是一个企业把空置不住的房子以合理价位拿过来之后进行统一的装修配置,再分别租出去,这样的好处是原来的业主只需要和这个企业签订合同就可以躺着收租金,这样既解决了一部分人的租房问题也解决了业主的空置房问题,一举两得。对于租房市场也加大了住房供应,对于购房者来说也是好事。种种信号显示房地产市场已经在向好发展,虽然不能解决所有人买房的问题,但是却能以另一种方式解决老百姓的住房问题,不管是买也好租也好,房子终归是要用来住的,只要享受相同的权利而且住着舒心有有何不可呢?当然并不代表这些人就要租房住一辈子,租房可以看成是买房前的一个过渡期,等有能力的时候再选择买属于自己的房子。当各大城市纷纷为解决百姓住房问题而努力推出的各项福利政策的时候,房子的居住属性也会回归,不敢说一定会让房子价格回落,但是解决居住问题是第一步,才会有后面的一切行为。马云说过未来8年中国最便宜的就是房子,这话当初一听都觉得是笑话,在多举措并行的当下,我们再细品味他的这番话,未来无疑是有可能的。当炒房行为被禁止、开发商也按常理销售开发建设、购房者以居住为目的才会选择去买房的时候房子的价格还会这么高吗?
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  • 富力地产李思廉最牛逆袭:砍价百亿笑揽77家酒店

    低价收购确实不可多得,回归自身业务,富力能否盘活这些资源,当然还要看老板运筹帷幄的实力。多数人都喜欢“买买买”!不过,近期,万达却在“卖卖卖”。7月19日,以跳楼价大甩卖13个文旅项目、77个酒店物业,事件一出引发外界一片哗然。其实,77家酒店的接盘者——富力地产集团才真正让外界猜想不已。原本是约定的万达与融创的“二人转”,19日当天却因富力地产的出现而致使事件充满戏剧性。为何这位突然出现的“第三者”名利双收?一向低调的李思廉是何方神圣?诸多疑问随着他在聚光灯下的现身显得愈加神秘。值得注意的是,有媒体报道,在富力以往的业绩中,酒店业务盈利水平并不乐观,自2008年以来该项业务处于持续亏损状态。因此,加上原有的14家,富力集团董事长李思廉能否带领富力现有近百家酒店一改往日局面,“大礼包是否会成为大麻烦”,尤其值得外界关注。带着以上疑问,《投资者报》记者与富力地产集团媒体事务负责人取得联系,对方仅以“不方便回复”作答。高材生的地产创业潮与内地众多知名的地产富豪相比,在公众眼里,李思廉的名字稍显陌生。1957年出生于香港,香港中文大学数学系毕业,是位名副其实的高材生。李思廉的第一份工作是证券金融从业人员,后来转做内地贸易。其实,他成长的年代正是香港地产商风生水起的时代,作为见证者之一,他的内心亦对地产事业充满向往。据公开信息显示,1993年,李思廉以2000万元资金携手进军广州房地产业,赚得第一桶金。但是,公开资料中难以找到太多关于其获得“第一桶金”的细节。这是一段怎样的财富积累过程,由于富力地产不方便对此解释,外界仍不得而知。据媒体报道,富力早期的发家得益于他们的第一个项目富力新居。当时是1994年,广州(楼盘)旧城改造,这个项目因为紧挨着煤场和铁路,同行避之惟恐不及。不过,最终的结果却出人意料,这块地被李思廉的公司做成了稀缺品,为求一房,买房子的人不惜通宵排队。此后的富力走上了一条快速发展的道路。李思廉此前在接受媒体专访时表示,1999年,富力的年营收已经突破20亿元,位列广州房地产综合实力排行榜第一,因此成为民企纳税冠军。在外界看来,这些成绩让李思廉看到了更大的可能性。于是,他带领富力走出广东、布局全国,并且涉足商业地产。对于他的两条腿走路,即住宅、商业双向发展的做法,还曾经遭到王石的批评。王石认为,商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持,如果搞出租型商业地产而自身并没有资金实力,则必死无疑;如果搞出售型商业地产,则会遇到经营管理上的致命麻烦。对此,李思廉只是回复,“你放心,我们一定会做得很好。”富力的全国和两条腿发展战略,曾使其取得30亿元的年销售业绩。随后,富力以广州为基点不断进军北上,一边开发购物中心和写字楼,一边大举进军酒店业。但发展到今天,在外界看来,同样出生于广东地区的恒大、碧桂园、万科,均以极快的速度突破千亿元大关,并越做越大,而李思廉背后的富力营收却长年徘徊在几百亿的规模,股价也一度横盘。根据克尔瑞数据显示,今年上半年,富力销售额413.2亿元,排名全国第20。不过,就是这样一家中等规模的房地产企业突然涉足万达和融创的收购交易,留给外界赚足了的印象。接盘77家酒店意欲何为事实上,富力以199.06亿收购万达旗下77家酒店,与7月10日万达与融创发布的收购消息大相径庭。此前消息为,融创将以631.7亿的价格,收购万达旗下的13个文旅城以及76个酒店项目。其中,文旅城项目作价295.75亿,酒店项目作价335.95亿,而且出售的酒店只有76家。19日,背景板最终定调,富力与融创一起瓜分以上项目。最终,融创以438.44亿元收购万达13个文旅城项目91%的股权,而富力则以199.06亿收购万达旗下酒店业务,而且比原先还多了一家,整整77家。那么,为什么富力接管时,酒店的数量却变成了77家,成交价格还猛降将近137亿,李思廉有什么样的魔力能够砍价近半?这笔交易背后三方存在什么样的心机与思量,由于富力地产“不便回复”,外界恐无法窥见一斑。更重要的是,李思廉与富力将77家酒店收入囊中,未来是否能充分实行资源利用仍然值得观察。有媒体评价此次交易称,富力这次中途加入看似捡了个大便宜,这样低价的收购确实不可多得,但最终回归到自身业务,富力能否盘活这些资源,还要看老板运筹帷幄的实力。不容忽视的是,在富力以往的业绩中,酒店业务虽然发展不错,但盈利水平却并不乐观。2016年,酒店业务营收增长至13.6亿,但毛利率却下降到不足两成。而从盈利数据来看,最近五年,富力酒店业务持续亏损,亏损额分别为1.75亿元、2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元和1.83亿元。有观点认为,“酒店一定时期亏损是正常的。”酒店作为商业地产有40年的经营时间,酒店的黄金收获期是开业后6至20年。本身已经拥有14家酒店,再加上新的77家酒店,富力酒店业务能否在李思廉的手下扭转局面,尚需要时间证明。对此,外界的反应似乎充满了想象。交易发生后,富力地产被评级机构惠誉列入负面观察。在二级市场上,富力地产港股在宣布资产收购后的第一个交易日就高开低走,曾连续三个交易日收跌。虽然《投资者报》记者未能获知李思廉对于外界反应的看法,亦不能知晓其对77家酒店“大礼包”的规划,但外界会一直关注他所交出的答案。哪怕时间长一点,这笔交易的价值终将呈现。
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